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2020年8月24日

萬子文 市場分析

萬子文: 【私銀觀】亞太區房地產股前景看好

我們今次會主要探索投資房地產股,並解釋為什麼有關投資一定要在地區層面進行。考慮到網上零售市場迅速擴大,及西方政府實施封城措施後商業房地產信貸風險增加等因素,因此我們強調房地產股市場可能出現的趨勢。

房地產股混合了實體和金融資產的特點,因為上市房地產公司會購買樓房,並通常會利用資產負債表提高股本回報。房地產公司透過租金收益、樓宇資本增值,及經常通過發展新的房地產資產以提供回報,後者風險較高但在繁榮時期的回報非常可觀。人口分布、經濟增長和城市化等本地因素,都可推動房地產股和直接房地產(direct real estate)的回報。

不同類型回報潛力各異

不同種類房地產股的風險無論在宏觀經濟和行業層面方面均大相逕庭。新興市場房地產股波動反覆,而住宅房地產的回報雖低,但在經濟衰退時其下行風險有限﹔至於行業層面,投資者可從以下房地產範疇中選擇:1)商業房地產包括辦公室和零售空間、酒店和工業用地,其周期性特性最明顯,而且回報潛力最高;2)受惠於全球化及網上零售大行其道,倉存/物流中心發展蓬勃,並維持長久吸引力;3)車位、自助儲存倉庫及長者住屋等對準迎合特定需要的「獨特房地產市場」(niche real estate)通常具優厚回報;4)住宅房地產的風險一般較低,但產生的回報亦較低。

房地產價格,包括經歷2008年經濟大蕭條後的房屋價格,已迅速回升。過去回報顯示,美國上市房地產於2005至2008年房地產泡沫期間表現較為優勝,惟於2009年後則落後於美股。受惠於放寬貨幣政策/量化寬鬆措施,美國房地產股於這段時間內仍能帶來可觀的回報。瑞士方面,由於瑞士債券市場收益低,但住宅及商業房地產價格上漲,令SIX房地產指數的表現於2009至2019年間徹底擊敗SMI指數。此外,英國房地產股表現亦較當地大型股優勝,並僅稍落後於中型股。

城市商業房地產吸引力減

封城措施削弱城市商業房地產的吸引力,因此房地產市場前景好壞參半。有見居家辦公(home office)帶來的靈活性,很多企業正減少對在市中心設立辦公室的需求,而網上零售盛行亦進一步削減零售店舖的吸引力。持有商業房地產的業主需審慎評估高租金回報與租戶違約風險上升間的平衡與取捨。最後,鑑於債券收益很可能維持於低水平,資本增值的空間逐漸縮小,使租金收益成為主要的回報增長動力。至於地區層面方面,亞太區(日本除外)上市房地產股有低估值、高股息收益率及具吸引力的長期增長前景的特點。

萬子文

瑞士嘉盛銀行

董事總經理兼亞洲區交易及財資部主管

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