過去兩年由於各國央行持續加息，導致資產價值下跌和需求受壓，全球房地產投資信託（REITs）投資者經歷大幅波動。不過，隨着主要市場的加息周期陸續結束，投資者預期央行將減息，房地產市場也開始釋放出穩定訊號。儘管減息時間表和幅度仍不確定，但我們預計未來12至18個月整體貨幣政策方向將繼續助長REITs投資情緒。鑑於市場已逐漸明朗，而且REITs供應增長降至歷史低位，需求則保持穩健，投資者可以重新關注這行業穩定的營運趨勢，以及連續多年增長的行業前景。
過往，當實際收益率見頂後的12個月內，REITs通常能提供強勁的正回報，表現甚至比股票更好。隨着實際收益率在2023年底開始見頂，利息成本下降和折現率降低，對於資本密集型、周期較長的REITs市場，可能是十分有利的因素。
隨着房地產資產價格持續調整，REITs的現價仍存在折讓。我們認為，一旦資本市場回穩，若干領域的大幅折價將會推動大規模併購和整合活動。過去18個月內，已有數宗上市公司之間的整合交易相繼完成，被收購公司的股價較最後交易價上漲了15%至50%。預計這趨勢將加速發展，資金雄厚的房地產公司將繼續透過發行股票，收購資本成本較高且缺乏資金的同行公司。如此一來，不僅可以實現一般行政管理上的協同效應，還可以運用技術平台從現有房地產中獲取更多現金流。
我們認為，那些能夠利用其資本成本優勢實現外部收益增長的房地產公司，目前存在最具吸引力的投資機會。以下防禦性需求強勁的領域值得投資者關注：
1.數據中心：人工智能的蓬勃發展加速數據增長，導致在供應受限的市場中對數據中心的需求激增，進而造成低空置率和租金上漲。
2.長者住屋：租金和入住率的上升抵銷了營運成本的增加，推動收入持續增長。
3.學生公寓：入住率創歷史新高，而靠近熱門學校的公寓前景最佳。
在2024年下半年，我們預計自助儲存倉庫和公寓市場將出現更好的投資機會。屆時，這兩個領域將走出基本面放緩的階段，並在2025年進入供應受限和收入快速增長的時期。經歷數年市場波動後，相信今年下半年及明年市場環境將轉趨穩定。鑑於部分REITs行業及地區擁有強勁基本面和長遠增長潛力，認為現在正是耐心長線投資者入市布局的良機。
Rick Romano
