英國物業市場交投回升，對於海外投資者而言，其中一個最大的心理關口，莫過於當地的資產增值稅。在2024/25的稅務年度，免稅額再次由6000英鎊調低至3000英鎊。但對於物業投資者而言，好消息是最高稅率由過往的28%減至24%，可以預期買賣成交會更為活躍。由於香港沒有資產增值稅，投資當地物業時，容易因為不熟悉稅例，在報稅及交稅時被罰款。本文先從報稅及交稅說起，再介紹3個「人人能做」的應稅處理方法。
緊記60天報稅規則
很多英國業主都知道，租金收入需要在當地納稅，所以都會在稅務年度結束後，通過提交自我評稅報稅表（Self-Assessment Return）報稅及交稅。不過，經由買賣所產生的資產增稅收益，則不能等到稅務年度完結後才報稅，而是需要在交易完成後（Date of Completion）60天內報稅，以及繳納相應的增值稅款。遲交的話，以6個月為例，將會有1000英鎊左右的罰款，而遲報半年以上，更會面臨額外高達資產增值稅額10%的罰款（包括延遲報稅及交稅）。
另外，除了夫妻以外，所有「轉名」都屬於產生潛在資產增值稅的「買賣」行為，報稅都要在完成後60天內處理；即使賣出物業錄得虧損，除非你是英國稅務居民，否則不論盈虧，海外業主都必須在賣出後報稅，60天規則同樣適用，這點很多投資者都會經常忽略而「中招」。
稅款可申請10年攤付
除了報稅，資產增值在交稅上也有學問。對於正常賣出有升值的物業，交稅最多是影響回報，但對於物業贈予、轉名、加名等情況，由於並沒有「實際賣出」，投資者容易產生現金流的問題，甚至會陷入無錢交稅的困境。在這種情況下，其實可以向稅局申請分期交稅，最多分攤10年，而且可以隨時選擇全額繳付。
當然，這個做法的缺點就是要支付利息，現時的年利率約為7.75厘，雖然屬於高位，但稅局會不定時根據市場利率調整，事實上在約兩年前，年利率只約為3.5厘，對於現金不足的家庭，分期支付都不失為一個權宜之計。
通過遺產贈予提升底價
第二個應對方法，就是通過提升物業「底價」，有效減低在賣出時的「增值」部分，從而減低稅負。提升英國物業底價的方式有很多，但其中一個低成本，兼且大部分人都能做的方法，就是通過遺產繼承。在遺產承辦的過程中，物業轉手到繼承人時，物業的「底價」會由原來持有人的「購入價」，變為在過身當日的市場公允價，這對多數長線投資者而言，都能做到「底價提升」的效果。
而最重要的是，這個「底價提升」方法，同樣適用於夫妻遺贈（正常夫妻間轉贈，受贈方的底價會繼承贈予方原本的購入成本價），由於夫妻遺贈在英國亦能獲得遺產稅的豁免，這個安排只需一份遺囑的成本，變相將多年的升幅「清零」，之後不論轉名還是賣出，都能大幅合法、合規地省稅。
善用「自住物業」選項
最後一個方法，就是通過向稅局提名「自住物業」，將來在賣出時，只要物業保持為私人居所，所有資產增值均可免稅。這個做法適用於持有兩個或以上英國物業的投資者，並且在每次增加或減少物業數目時的兩年內，向英國稅局提名。但有一定限制，需要物業不能出租、「適合」居住及投資者至少需於每個稅年內在該物業居住90天或以上，所以這個方法較適合「以房養學」的家長，或以短線資產增值為目標的投資者。
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李明正
