理財方案 | 2024-06-29 05:00
李明正
英國物業市場交投回升,對於海外投資者而言,其中一個最大的心理關口,莫過於當地的資產增值稅。在2024/25的稅務年度,免稅額再次由6000英鎊調低至3000英鎊。但對於物業投資者而言,好消息是最高稅率由過往的28%減至24%,可以預期買賣成交會更為活躍。由於香港沒有資產增值稅,投資當地物業時,容易因為不熟悉稅例,在報稅及交稅時被罰款。本文先從報稅及交稅說起,再介紹3個「人人能做」的應稅處理方法。
緊記60天報稅規則
很多英國業主都知道,租金收入需要在當地納稅,所以都會在稅務年度結束後,通過提交自我評稅報稅表(Self-Assessment Return)報稅及交稅。不過,經由買賣所產生的資產增稅收益,則不能等到稅務年度完結後才報稅,而是需要在交易完成後(Date of Completion)60天內報稅,以及繳納相應的增值稅款。遲交的話,以6個月為例,將會有1000英鎊左右的罰款,而遲報半年以上,更會面臨額外高達資產增值稅額10%的罰款(包括延遲報稅及交稅)。
另外,除了夫妻以外,所有「轉名」都屬於產生潛在資產增值稅的「買賣」行為,報稅都要在完成後60天內處理;即使賣出物業錄得虧損,除非你是英國稅務居民,否則不論盈虧,海外業主都必須在賣出後報稅,60天規則同樣適用,這點很多投資者都會經常忽略而「中招」。
稅款可申請10年攤付
除了報稅,資產增值在交稅上也有學問。對於正常賣出有升值的物業,交稅最多是影響回報,但對於物業贈予、轉名、加名等情況,由於並沒有「實際賣出」,投資者容易產生現金流的問題,甚至會陷入無錢交稅的困境。在這種情況下,其實可以向稅局申請分期交稅,最多分攤10年,而且可以隨時選擇全額繳付。
當然,這個做法的缺點就是要支付利息,現時的年利率約為7.75厘,雖然屬於高位,但稅局會不定時根據市場利率調整,事實上在約兩年前,年利率只約為3.5厘,對於現金不足的家庭,分期支付都不失為一個權宜之計。
通過遺產贈予提升底價
第二個應對方法,就是通過提升物業「底價」,有效減低在賣出時的「增值」部分,從而減低稅負。提升英國物業底價的方式有很多,但其中一個低成本,兼且大部分人都能做的方法,就是通過遺產繼承。在遺產承辦的過程中,物業轉手到繼承人時,物業的「底價」會由原來持有人的「購入價」,變為在過身當日的市場公允價,這對多數長線投資者而言,都能做到「底價提升」的效果。
而最重要的是,這個「底價提升」方法,同樣適用於夫妻遺贈(正常夫妻間轉贈,受贈方的底價會繼承贈予方原本的購入成本價),由於夫妻遺贈在英國亦能獲得遺產稅的豁免,這個安排只需一份遺囑的成本,變相將多年的升幅「清零」,之後不論轉名還是賣出,都能大幅合法、合規地省稅。
善用「自住物業」選項
最後一個方法,就是通過向稅局提名「自住物業」,將來在賣出時,只要物業保持為私人居所,所有資產增值均可免稅。這個做法適用於持有兩個或以上英國物業的投資者,並且在每次增加或減少物業數目時的兩年內,向英國稅局提名。但有一定限制,需要物業不能出租、「適合」居住及投資者至少需於每個稅年內在該物業居住90天或以上,所以這個方法較適合「以房養學」的家長,或以短線資產增值為目標的投資者。
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