中國今年以來的固定資產投資和工業生產積極向好，提高了2024年達到5%官方GDP增長目標的可能性。不過，中國經濟繼續面對挑戰，當局尋求由投資主導型經濟重新平衡至消費主導型經濟；同時需要找出房地產業的替代引擎，作為經濟擴張的持久動力來源。
過去數十年，中國的房地產業是重要經濟支柱，行業及其相關活動一度佔全國GDP的25%至30%。但隨着房地產投資和房地產銷售持續下行，負面財富效應導致對行業造成拖累，削弱整體經濟和廣泛消費信心。
推大型方案支持房市
中國政府早前公布新一輪政策以支持房地產市場，這可能是迄今規模最大及最全面的政策方案。最新的政策希望達到多個目標：透過將首付下限降至歷史新低，及取消按揭貸款利率下限，藉以提振房屋需求；容許地方政府以合理價格購買經濟適用房，並以35個城市為目標；以及將新的政府資金引入房地產市場以支持發展商。
如新措施能夠有效及大規模地推行，將有助減少一些已竣工或未竣工的新房庫存，降低房地產開發商的違約風險，有助穩定市場。另一個難題是二手房掛牌庫存，雖然二手房交投量增加，但二手房掛牌庫存近月卻持續增加。庫存過剩可能繼續令房價承受下行壓力，使潛在買家卻步。如二手房掛牌數字開始減少，預期房屋銷售將可持續地反彈。在缺乏新需求來源之下，房屋需求正逐漸轉向換房及升級需要，並有最終成為房地產需求主要動力的風險。透過政府「以舊換新」政策購買二手房庫存，可望推動此過程。
從海外經驗找解決方案
事實上，參考其他國家多次房地產市場調整累積的經驗，例如「次按危機」後的美國，或歐羅區主權債務危機期間的一些非核心國家，住宅投資佔GDP的比重將保持低迷5至10年。受到初期衝擊後數年，住宅投資佔GDP的比重會下降數個百分點，並維持遠低於危機前的水平。
從這些事件可見，市場不應預期情況會迅速好轉，當再有數據顯示中國房地產市場持續疲弱，實在沒有必要「失望」。目前，調整正跟隨慣常模式：首先是只有最脆弱的房地產市場受到衝擊，但自去年起，即使是一線城市，其住宅價格亦一直下行。如中國的住宅市場調整遵循慣常走向，這便意味北京必須找出政策方案，持久地刺激其他經濟板塊才能支持增長。
兩動力來源面對限制
短期內，政策官員將透過熟悉的工具——推動基建項目——來解決問題。出口增長復甦亦構成支持。「新質生產力」策略重點投資於製造業內若干高附加價值的板塊，目前漸見成效。然而，兩項途徑均面對限制——前者因政策帶動的回報減少和資源錯配風險增加，後者則屬由外圍驅動的策略，需承受國際貿易風險。
中國出口已在全球貿易佔有巨大份額，意味提高出口佔GDP的比例以抵消住宅投資的持久拖累，將需要進一步增加在全球貿易的份額，如沒有為其他國家帶來重大損失，這種情況將不會發生。如將「新質生產力」策略的所得收益引向國內擴張，則可以實現互利共贏。誠然，提高重視創新生產應可提高整體生產力。生產力增加可創造提高實際工資的空間，支持個人消費增長加快。
Ecaterina Bigos
