中美以外的發達經濟體，人口大都是幾千萬。日本人口最多，也是一億二千多萬。早至百多年前的工業革命，這些國家已經將資源集中到例如首都的一兩個城巿，例如日本排名最高的大學就是東京大學，因此年輕人口就會集結到這些大城巿。近三四十年的資訊革命以及航空交通進步，令大城巿可以同時服務全國，就進一步減少了排名第二第三城巿的生存空間。現在人口逐漸老化，其他城巿的活力下降得更快，資源就更顯得集中在第一大城巿。
資源集中在第一大城巿
例如，英國倫敦和周邊地區的經濟增長和人均收入，都在世界之中名列前茅。但是一出了倫敦地區，就算是第二大的曼徹斯特，人均收入都已經跌至低於G7的總平均。在亞洲，日本經濟活動也高度集中在東京。而且其他經濟體也都有一巿獨大的發展，其他城巿就愈來愈靜。
去年底，筆者一家就到了某二線經濟體旅行。遊客最容易看到的自然是餐飲等服務的價差。我們第一天晚上就找到了一流的日本餐廳，人均消費也只是百餘港元。但是第二天造訪當地最大的兒童樂園，卻見到更大的問題。
零售需寫字樓使用量支持
這個兒童樂園坐落於一個大型的科學園內，管理機構是某全球知名企業。裏面合共有3幢甲級寫字樓。根據寫字樓單位的燈光狀況估算，該科學園的使用率應該不到20%。另外寫字樓基座是3層樓高的零售空間。如果寫字樓使用量良好，每天有好幾千人出入，對餐飲和其他零售服務應該有一定需求，空間也不愁出租。但正因為寫字樓使用率不高，零售空間也只有幾間各式官方機構的服務處，基本上連下班先喝一杯的酒吧都欠奉，整體出租率接近零。
所以業主就將一整層的地庫，設計成總面積超過十萬呎的兒童樂園。雖然當地聖誕節不放假，我們是在平日造訪，但是全日除了我們之外，就另外有幾家香港遊客和不到20個未需要上學的幼兒。按我們自己是每個小孩付了一兩百港元的入場費，再加上餐飲等服務，我粗略估算該樂園每個月的總收入應在60至100萬港元左右，就是每月每呎能賺10元。但這還未計入維持樂園的工資、水電，乃至設施的維修保養服務。因此，樂園能不虧本已經算不錯，能否上繳租金都有疑問。
需保養資產等待旺市重臨
業主要維持這類漂亮資產也有一定成本。香港幾個樞紐區的寫字樓租金都曾在每呎100元以上，因此多收10元管理費去保養資產便不算貴。但在上述的二線城巿，經濟量能維持的租金也是10元的話，一樣的10元管理費就變成了租金的一倍，只會進一步壓縮需求。短期而言，業主也只能「睇餸食飯」，盡量節省保養開支。但是長期縮減保養開支，資產折舊得更快。就算幾年後經濟真的回暖，也許又需要花一大筆資金去翻新，資產才能服務到時的新增需求。
全亞洲城巿都以高密度發展，因此經濟暢旺的時候不少二三線城巿都會效法一線城巿，開發各類型甲級資產。但當一線城巿大量吸收了全國的經濟活力，二三線城巿根本沒有經濟實力去維持這些資產。如何善用這些資產，維持一定質素又為業主帶來合理回報，也許就是地產界未來十年最大的課題。
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楊書健
