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2022年6月28日

王良享 市場分析

【良言共享】住宅樓價年底前易跌難升

筆者於5月初「港元料見7.85應是套息交易增」一文中指出,聯儲局加息,將美國與香港利息差距拉闊,將引發沽港元買美元的套息交易,引致金管局入市干預買港元賣美元,香港銀行體系結餘大跌,令香港利率趨升。

香港聯繫滙率機制一大假設是,當金管局在7.85的港元弱方保證無限量買入港元時,不可即時將港元注資市場,否則港元利率不隨美國利率上,港元需求將持續偏弱,難以令港元轉強脫離弱方保證。這個減低港元流動性在中央銀行的干預方式,名為「不沖銷干預」(Unsterilized Intervention)。

由於美國聯儲局今年至6月已加息3次,累積加幅達1.5厘,聯邦基金利率已提升至1.5至1.75厘區間。香港銀行同業拆息於6月份聯儲局加息0.75厘後急升,1個月HIBOR由去年底約0.16厘,急升至約0.87厘,創自2020年6月9日後逾兩年新高。以現時最新拆息按揭計劃(H按)「H+1.3厘」計算,H按實際按息已升至2.17厘,同見逾兩年新高。

目前1個月HIBOR與LIBOR差距0.8厘,這是以年利率來計算,月息計則是0.067厘,而美元兌港元滙價由7.85回落至7.8447,亦即貶值0.067%,故此假如投資者現時沽港元、買美元套息,只要在一個月內港滙不回升至7.8447或以上,便可以賺錢。假如上述息差近1厘,便會引發有關套息交易,這亦可解釋何以近日本港銀行體系結餘下跌速度較快。

銀行要求更高借貸利率

目前市場預測聯儲局下月加息0.75厘,即1個月LIBOR將由現時約1.63厘升至2.33厘以上,假如1個月HIBOR維持於現時約0.87厘,與LIBOR的差距會擴闊至近1.46厘;香港銀行其實亦早已知道未來資金將趨緊,故近日已要求更高利率才拆放資金,故此1個月HIBOR本月以來升勢凌厲。

在目前本港銀行貸款中,直接以P計息的貸款已不多,例如商業貸款主要是以銀行的資金成本(cost of fund)或HIBOR作基準計息,不過,目前在本港樓宇按揭市場逾90%佔有率的拆息按揭計劃(H按),則普遍以P作為封頂利率(編按:計算方法為P-2.5厘,以P目前為5厘計,即封頂利率為2.5厘),以最常見的「H+1.3厘」計算,如果1個月HIBOR下月升至1.46厘,令H按實際按息升至2.76厘,超過封頂利率。當然,若聯儲局只加0.5厘,則實際按息差不多等於2.5厘。

換句話説,香港銀行就算7月不上調最優惠利率,到9月聯儲局再加息時都必須上調0.25厘;預測聯儲局於11月及12月也會繼續加息,故此本港銀行屆時料也會跟隨加P,每次上調0.125厘;換言之,P在年底前料調高0.5厘,這樣的話,H按實際按息便會升至3厘。假如H按實際按息年底升至3厘,以購買800萬元住宅借30年八成按揭為例,屆時每月供款為26983元,與去年底1個月HIBOR約0.16厘、H按實際按息為1.46厘時,每月供款僅約22000元比較,增加約4900元或22.2%。

住宅投資吸引力降

加息除了令供樓一族每月供款增加外,亦會削弱買樓收租對投資者的吸引力。假如按揭利率年底升至3厘,便會明顯高於差估署所統計的住宅租金回報率(不同類型介乎2.1厘至2.4厘),此外,本港上季GDP按年下跌4%,全年料僅輕微增長;5月份通脹只是1.2%,失業率亦只輕微下跌至5.1%,令租金難有空間大升,亦會拖低投資需求。

本港住宅樓價在今年底前將易跌難升,幸好短期供應並非十分充裕,故此料下跌空間亦有限。筆者保持全年平均住宅樓價下跌5%的預期。

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