中國房地產債券市場經歷2020年4月開始不俗的一年後，本季遭受壓力，尤其是高收益債券。多個利淡因素於過去一季中浮現，包括在岸市場違約率上升、在岸債券市場抽緊、內地政策上的轉變、負面的報道，以至對美國長債利率飆升的憂慮。
摩根大通亞洲信用指數顯示，截至3月29日，中資美債的高收益板塊的總回報為負0.23%，平均孳息率現大概為9厘，而相比之下今年以來印度高收益債券的總回報為2.5%，平均孳息率則現大概為4.9厘。
雖然中國房地產高收益債券市場的投資氣氛仍偏弱，但由於其規模在整個亞洲美債高收益板塊市場中佔比較大，而且平均到期收益率比其他市場高，因此大型機構投資者仍難以減持。不過由去年開始，中國在岸及離岸市場潛在違約率高，因此投資於較高風險的非投資級別債券應格外審慎。
違約料持續高質內房成焦點
踏入2021年，投資者主要偏好具備良好的營運和財務管理往績，擁有穩固市場地位以及具透明度高的企業。由於非房地產企業的質素良莠不齊，因此，中國房地產債券相對仍較受市場歡迎。市場普遍預期，政策將繼續支持房地產行業，今年大型的房企銷售將持續錄得理想數字。
從正面的角度來看，受惠低基數效應，內地大型房企的銷售按年增長將保持強勢，這對企業的現金流及行業的基本面有支持。據國家統計局的數據，今年首兩個月，全國住宅合同銷售按年勁增1.08倍。至2月份，70個城市的住宅平均銷售價按年升3.7%。樓價穩步上揚，正符合國家穩定土地及住宅售價的政策。
調控長遠穩房地產市場發展
近期內地多個城市又推新一輪的樓市調控。例如，上海將實施住房限售，利用優先購房政策買新建商品房的人士，在購房合同網簽備案後5年後方可轉售住宅。深圳及成都等地就計劃成立二手住房成交參考價格機制，受歡迎的住宅區域限售期由3年延長至5年，等等。這些新的調控措施及新土地招標政策，長遠將有效地穩定房地產市場的發展，但短期而言，投資者應留意各大房企的再融資風險。
內房發行ESG債券成新景象
由年初開始，市場的新趨勢就是發行環境、社會及企業管治（ESG）債券的內地房企正在增加。去年，內地房企在離岸市場發行ESG債券總額達35億美元，而今年首3個月的發行金額已達21億美元，是去年全年所發行的60%。即使現時發行規模有所限制，但市場預期ESG債券發行量將會持續增加。
佳兆業集團便是其中一個例子，去年下半年已發行了優先永續資本證券及今年12月到期的可持續發展優先票據，成為中國首家發行可持續發展票據的企業。雖然現階段ESG相關債券比其他債券並未出現溢價，但中國政府在「十四五」規劃中強調綠色金融的發展，相信ESG債券及其發行人於中期內將得以受惠。
中國高收益債券市場在今年首兩個月經歷了低迷，但其平均收益率仍明顯較其他新興市場為佳，加上憧憬未來有更多ESG債券發行，即使該市場短期出現波動，但就中期而言，中國高收益債仍會繼續為債券投資者提供更高的平均收益回報。
作者為新加坡銀行固定收益分析師郭張德美
