在本周美國聯邦儲備局議息前夕，香港西鐵南昌站上蓋的一個樓盤公開發售，同事和朋友紛紛議論，一個實用面積267平方呎的小型單位售價800萬元，討論焦點都是香港樓價水平。事實上，香港樓價是追隨全球樓價商品化的大趨勢。
財經雜誌《The Economist》報道，自2007年第一季度至2016年12月底，香港的樓價指數上升129.8%，冠絕全球。同時以物業本身所產生的租金收入跟家庭收入及樓價比較，香港樓價較家庭收入高出接近50%，較租金收入更高出86%。換句話說，怎樣計算也超出家庭收入的可負擔能力；以投資角度考慮，回報亦遠遠低於資本的投入。緊隨香港樓價升幅的是加拿大的47.4%，澳洲、瑞士和紐西蘭也上升35%，接着是中國30%。
星歇樓價措施奏效
且慢，似乎遺漏了倫敦、紐約這兩個貴重物業成交也不遑多讓的城市。美國整體樓價較2007年第一季下跌15%，而英國則錄得3.8%的輕微跌幅。時常拿來與香港比較的新加坡，則只有10%的升幅。值得一提的是，新加坡在數年前早於香港實施海外買家稅，而持有買入物業不足指定年期而沽售的，也會徵收既定的稅率。但新加坡的樓價於2016年與2015年相比，下跌3.1%，這些措施似乎達到歇止樓價大升的目標，因此新加坡政府在數天前宣布，將徵收的稅率下調數個百分點。
停泊富裕人士資金
相反，加拿大溫哥華在去年8月為了打壓海外資金不斷湧入房地產市場，宣布徵收15%的海外買家稅，海外買家的數目立即大跌80%。而澳洲亦限制海外買家只可以買入一手市場的新樓盤，不能在二手市場置業。筆者認為，加拿大和澳洲政府限制海外買家在本地樓市的活動，帶出了一個重要訊息，就是全球富裕人士的資金泛濫，世界各主要城市或移民熱點的國家的房地產市場，愈來愈像一個商品市場，或者說是奢侈品市場也可以。
資金只是尋找一個流動性相對高的商品市場來進行交易或停泊資金，而且定價高的稀有商品，也能吸引更多買家追捧。因為這些知名度高豪宅地段的買家都是資金較充裕人士，未來再找買家亦比較容易。
流通性高需求增加
全球樓市商品化除了不斷上升的樓價外，另一個表徵便是樓宇的高度。香港地少人多，很早便發展多層式住宅和商廈，近年在一些熱門置業城市如倫敦、東京、悉尼、紐約等，愈來愈多超高層住宅大廈屹立在市區，而在香港展銷的海外物業多屬於多層商品房。原因有數個，最明顯的是供求關係，短時間內市區內的土地供應追不上買家的需求，發展商自然以多層物業來滿足需求，亦達致最大的回報。
此外，商品的特色是標準化和流通量，貴重地段和劃一設計的商品房也符合以上的規則。美國加息能否歇止樓價上升仍未可知，但土地的供應量和資金成本那個較受加息影響則較顯而易見，同時亦是短期內的重要指標。
陸庭龍
