踏入2016年，環球金融市場迎來一陣動盪，投資者對全球經濟增長前景難免增添憂慮。受到股市波動影響，市場對美國聯儲局於3月再加息的預期有所降溫，多地股市包括房地產股受刺激回穩上升。
亞洲投資機會稀少
然而，由於不同地方的經濟存在差異，所以房地產市道的表現也有明顯分歧。在亞洲，現時要找到優質的投資機會十分稀少，特別於中國及新加坡最難找到具價值的項目。日本一些房地產信託基金，以及個別持有東京甲級辦公大樓和住宅的企業，屬少數可選擇性吸納。此外，一些香港擁有中環地區物業的房企較為看好。不過，受到按揭利率或會上升及低負擔能力所累，今年香港樓價及成交量可能下跌，因此我們對整體房市的前景樂觀度略為下調。
對歐洲房企傾向保守
在歐洲方面，繼歐洲央行早前宣布延長量寬時間，近日有官員表示，於有需要時可採取必要措施，歐股走勢因而受刺激。然而，歐洲央行的寬鬆貨幣政策及持續的低息環境，已令到投資者對房地產資產過度追捧，亦促使部分基本因素欠佳的物業獲得極高估值。
事實上，由於歐洲當地經濟未見明顯轉強，企業營運環境舉步為艱，租住需求疲弱，再加上估值高昂，我們對歐洲大陸房地產股的前景傾向保守。
美國REIT價格有折讓
在美國方面，由於受到環球金融市場波動影響，市場對3月聯儲局加息預期有所降溫，亦相信收緊貨幣政策的過程會更為溫和，這有利於房地產市場發展。
實際上，美國就業人數持續回升，勞動市場改善支持，經濟活動再轉趨活躍，商業房地產市場需求顯著較以往強。我們因而認為個別持有商場的房企及數據營運中心有很強的增長潛力。美國房地產信託基金目前以平均淨資產值折讓10%交易，而且2016年的營運增長預測會達8%，而於上季錄得正回報，反映資金對美國房地產有追捧，我們相信其前景仍可維持樂觀。
投資只能選擇性買入
整體來看，物業估值從高位下跌對上市房地產企業股價將會帶來負面影響，但對於有能力辨別出真正價值的投資者，股價調整其實是一個投資獲利的良機。
目前美國經濟增長前景基調良好，就業市場持續改善，房地產表現有明顯支持。此外，英國房地產信託基金市場的基本因素仍然強勁，估值亦不算太昂貴。英美兩地同可看好。
至於商品價格疲弱，澳洲及加拿大作為主要商品出口國，其房價預期會受壓。另外，歐洲經濟增長動力不振，貨幣刺激措施又令房價估值升高，樓市前景難言樂觀。
總括而言，全球低息環璄預期會持續，房企股價調整反可帶來機會，但因為各地經濟前景不一，投資前要細心分辨及只能選擇性買入優質股。
譚家駿
