投資英國物業其中一個最大障礙，莫過於當地複雜的稅率及高昂稅率。除購買時需要支付多種的印花稅（海外買家、持有一個以上物業人士等均有額外印花稅）、租金要支付入息稅、賣出物業及/或「加名」、轉名時，原持有人需就升值收益的部分支付最高24%的資產增值稅。當然，最大的挑戰是不論物業買家的國籍、稅務身份、是個人還是公司架構，離世時都要面對高達40%的遺產稅。
現時，英國的個人遺產稅免稅額是325000英鎊，如果以夫妻二人合併規劃考慮，物業價值在遺贈給後人時不超過650000英鎊（假設沒有其他資產已經使用了相關的免稅額），理論上便沒有遺產稅的憂慮。不過，大多數人投資物業，都希望可以賺租又賺本，但計及稅務考慮，升值大多反面變成「幸福的煩惱」；而進行大額投資時，金額更可能一開始便超過這個免稅額，讓投資處於非常高的「稅務風險」當中。有見及此，近年在英國很多物業投資者都會利用一種名為「家庭投資公司 Family Investment Company」的特殊公司架構，通過平衡物業管理及傳承上的利弊，以有系統的安排解決這個稅務難題。
家庭投資公司在本質上是一間有限公司，和一般公司一樣，需要有董事、會計、報稅、在英國公司註冊處登記等等。家庭投資公司和一般公司最大分別是，它的股權架構以及公司章程上對每類角色及持份者都有特定的設計及限制。一般情況下，物業常見的遺產稅應對方法，便是提早將業權交到年輕的繼承人手上，只要贈予年期超過7年，送贈出去的財產便不會被納入個人的遺產稅網。這個方法雖然看似便利，不過卻有不少潛在問題。首先，受贈人的年齡需要為18歲以上，因為在英國18歲以下人士是不能持有物業權益的；第二，年輕的繼承人在取得金額龐大的物業後，如果理財不善，輕則糊亂花費、重則因投資失當而「散盡家財」；第三，即使繼承人理財有道，但如果遇上婚姻不如意的情況，亦有可能因而「家產外流」。利用家庭投資公司作為大額物業的投資主體，通過股份權益設計，就可以在轉移財產同時，讓原持有人保留對投資物業的管理和控制了。
在設計家庭投資公司的股權時，通常會將股份分成「字母股」，例如「A股」及「B股」，並為每種股份設下一些限制，常見的做法是「A股」不能收取任何公司的股息，也不佔有公司的任何資本，但是對擁有投票權，可以進行重大決策；相反，「B股」並沒有任何投票權，但卻可以收取股息，也可以在賣出物業後取得相應的資本。至於公司的董事，往往由原物業持有人（例如父母）擔任，並通過公司章程賦予一定「權力」，比如決定派發股息的時機和金額。在這個安排下，原持有人通過將投資物業注入公司換取股份，自己擔任董事及保留「A股」，並收「B股」贈予年輕的繼承人（例如子女），這樣便可以將大部分資產價值從自己名下「轉移」到繼承人身上，減低潛在遺產稅同時保留對資產的管理（如買賣及派息）。當然，家庭投資公司的設計可以千變萬化，還可以進一步設計「Freezer Shares」和「Growth Shares」應對不同家庭理財需要，詳細做法有機會再和各位讀者分享。
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李明正
