瑞銀全球房地產泡沫指數，旨在評估全球25個城市的樓價過熱風險。自2015年推出以來，該指數顯示泡沫風險上升本身，並不是即將大跌的先兆。但在此類市場中，宏觀經濟勢頭或投資者情緒的轉變，確實可能成為突然點燃下跌的導火線。而與此同時，在租金、家庭槓桿和經濟增長等基本面因素持續改善的市場中，樓價可能無需回跌亦可實現市場重新平衡，即使是在購房負擔能力趨緊的情況下。
調整相對升幅並不大
這從過去一年的情況中即可看到，通脹攀升和長達十年的低利率時代結束，導致全球各大城市的實際樓價平均下跌5%，這是自全球金融危機以來的最大跌幅。在過去3年存在泡沫風險的市場中，包括香港、多倫多、法蘭克福和倫敦，平均跌幅更達10%。
在我們研究覆蓋的25個城市中，疫情期間的大部分實際漲幅平均已全部回吐，目前實際樓價已回落至2020年中的水平。但從更廣泛的角度來看，相較於長達十年的全球房地產繁榮，這種實際跌幅並不算大，住房名義價值（未經通脹調整）在過去一年基本持平。
此外，在該指數涵蓋的市場中，有三分之一城市的待售樓價繼續上漲。在疫情後最受歡迎的目的地（新加坡、杜拜和美國邁阿密），名義樓價比兩年前上漲了40%。儘管購房負擔能力趨緊，但隨着抵押貸款利率上升，租金也持續攀升，且家庭槓桿逐漸降低。因此，基本面實際上正在改善。
在全球層面，我們的分析顯示，倘若利率保持在當前的高位，總體樓價風險可能偏向下行。儘管全球宏觀經濟趨勢不容忽視，但房地產市場的基本原則依然是「地點」至上。
星樓價今年升幅放緩
自2010年以來，新加坡推出了10輪降溫措施，但實際樓價在過去5年仍上漲15%。不過，政府的干預措施已令市場開始整理。從2022年中期至2023年中期，樓價漲幅（經通脹調整後）放緩至3%。
在樓價上漲的同時，我們見到當地實際租金自2018年以來勁升40%，較一年前則上漲25%，為我們研究覆蓋的25個市場中最大漲幅。這使新加坡成為唯一「以租養房」所需租金年數（23年）低於十年前（25年）的市場，進而令估值從「過高」降至「公允」水平。
不過，鑑於本地買家的需求持續增加，今年私人住宅價格增長應穩定在4%至6%左右，低於去年的增長8.6%。
香港樓價年內料續降
自該指數發布以來，香港首次從「泡沫風險」下降至「估值過高」區域。然而，香港的樓價仍然是世界上最難以負擔的市場：一位具專業技能的服務業僱員，購買650平方呎的公寓，需要平均年收入的22倍，遠高於倫敦的11倍。
儘管實際樓價在2003年至2018年間漲了4倍，但收入停滯不前，租金在此期間僅上漲50%。實際樓價從2022年中至2023年中下跌7%，將樓價拉回到2017年的水平，使該城市的排名有所改善。我們預計到今年底前，樓價將再下跌2%至3%。
東京樓市存泡沫風險
東京的住房市場已經與日本其他地區和亞太地區脫鈎，2023年前8個月，新建公寓每平方米的平均價格按年飆升30%。由於通緊以及具吸引力的融資條件，過去二十多年以來，樓價名義複合年增長率維持在2%。
不過，自2020年以來，租金和淨移民人數一直在放緩，家庭收入增長滯後，抵押貸款利率開始上升。這些因素使東京成為今年唯一存在泡沫風險的亞洲城市。
陳敏蘭
