熱門:

2023年2月25日

楊書健 市場分析

【欲言不止】息口升 海外發展商面對生存問題

利率高企,散戶面對的息口環境其實尚算正常。只要不借信用卡或高息個人債,其他如按揭或孖展都有抵押品,因此利率上升,成本加重都好,五六厘還算可以負擔。但是商業債的息口卻可以升得更快。最近有朋友從加拿大回港,談起了當地的地產巿場。跟其他英聯邦巿場一樣,當地樓巿在2021年造好,幾個月之間樓價升了幾成。但在2022年加息潮下,樓價就回調了五至十個百分點。

亞洲以外多小型發展商

本來,大漲小回不是問題,甚至有利於樓巿的長期健康。但是這次小跌再加上加息,就影響了發展商。亞洲傾向高密度發展,樓盤成本動輒以幾十億元計算,發展商的規模和融資能力都很強。但一出了亞洲,樓盤較小,因此發展成本亦較低,所以亦有更多小型發展商,融資能力只夠同時經營最多兩三個樓盤。

而且,當地槓桿率偏高,巿況暢旺的時候可以高達八成半至九成。換句話說,一百萬美元在香港剛好買到黃埔花園,到了海外就已經可以收購一千萬美元的樓盤,變身建築商了。假如在兩三年的開發期之中,當地樓價上升一成,投資者就賺了一倍回報。

商業借貸息升速度更快

但是反過來說,在加息潮下,這些蚊型發展商就首當其衝。樓價下跌一成,在八九成槓桿率之下發展商的股本就消失了,就算完成了樓盤也輸了資金。他們的心態就變成了捱過經濟冬天,維持在業界的名聲,下個周期再發展。但是利息高企,能否完成樓盤亦有疑問。至2021年,開發項目在當地借款仍是5厘左右,到了今天利率上升至9厘,升幅遠較我們散戶的按揭息率升得快。

而且,樓盤開發常有延誤。天氣不好會開不了工;物流作業稍有沙石,原材料就到不了現場;個別師傅生意太好,本來預約的時間不成,再約又要到幾星期後。傳統樓盤作業又只能按步驟進行。地基工程延誤了,組牆就只能順延。因此就算只是幾間木建獨立屋,工程亦常常會延誤半年。以前息口低,延誤半年的影響不大。但現在利率9厘,延誤半年就是額外增加5%成本,往往已經是規劃時候的整份利潤了。

高息期持續多久,對蚊型發展商影響最大。金融界的機構投資者去年債股皆輸,當然不理想。但到了現在只要算好出入賬,收入比支出高其實就可以慢慢等。願意承擔風險的投資者,甚至可以進一步拉濶息差,淨收入也許比低息期更高。

但是蚊型發展商每天存在都有利息成本。高息期維持半年還是兩年,對他們也許是生死問題。所以他們也只能希望利率下跌。大型發展商實力雄厚,破產機會不高,但亦會暫停開發新盤,降低高息期間的資金需求。

樓盤上下游行業全受牽連

記得2017年左右,第一次在公開場合討論利率倒掛,那時候只是遠期利率出現倒掛,大家亦普遍不太了解。因此十分鐘的訪問之中,也許我花了五六分鐘解釋這個現象。到了今天,利率現息倒掛了快一年,大家都熟悉這個理論。

其實上述發展商所遇到的問題,就正是利率倒掛的一環。樓盤開發除了發展商之外,還有上游的建築商以及原材料供應商。下游又有仲介和室內設計等夥伴。樓盤開發速度一降,這些行業都會需求不足,經濟熱度自然降低。

 

(編者按:楊書健最新著作《息賺秘笈》現已發售)
歡迎訂購:實體書、電子書

楊書健

安泓投資

投資總監

回上

信報簡介 | 服務條款 | 私隱條款 | 免責聲明 | 廣告查詢 | 加入信報 | 聯絡信報

股票及指數資料由財經智珠網有限公司提供。期貨指數資料由天滙財經有限公司提供。外滙及黃金報價由路透社提供。

本網站的內容概不構成任何投資意見,本網站內容亦並非就任何個別投資者的特定投資目標、財務狀況及個別需要而編製。投資者不應只按本網站內容進行投資。在作出任何投資決定前,投資者應考慮產品的特點、其本身的投資目標、可承受的風險程度及其他因素,並適當地尋求獨立的財務及專業意見。本網站及其資訊供應商竭力提供準確而可靠的資料,但並不保證資料絕對無誤,資料如有錯漏而令閣下蒙受損失,本公司概不負責。

You are currently at: www.hkej.com
Skip This Ads