利率高企，散戶面對的息口環境其實尚算正常。只要不借信用卡或高息個人債，其他如按揭或孖展都有抵押品，因此利率上升，成本加重都好，五六厘還算可以負擔。但是商業債的息口卻可以升得更快。最近有朋友從加拿大回港，談起了當地的地產巿場。跟其他英聯邦巿場一樣，當地樓巿在2021年造好，幾個月之間樓價升了幾成。但在2022年加息潮下，樓價就回調了五至十個百分點。
亞洲以外多小型發展商
本來，大漲小回不是問題，甚至有利於樓巿的長期健康。但是這次小跌再加上加息，就影響了發展商。亞洲傾向高密度發展，樓盤成本動輒以幾十億元計算，發展商的規模和融資能力都很強。但一出了亞洲，樓盤較小，因此發展成本亦較低，所以亦有更多小型發展商，融資能力只夠同時經營最多兩三個樓盤。
而且，當地槓桿率偏高，巿況暢旺的時候可以高達八成半至九成。換句話說，一百萬美元在香港剛好買到黃埔花園，到了海外就已經可以收購一千萬美元的樓盤，變身建築商了。假如在兩三年的開發期之中，當地樓價上升一成，投資者就賺了一倍回報。
商業借貸息升速度更快
但是反過來說，在加息潮下，這些蚊型發展商就首當其衝。樓價下跌一成，在八九成槓桿率之下發展商的股本就消失了，就算完成了樓盤也輸了資金。他們的心態就變成了捱過經濟冬天，維持在業界的名聲，下個周期再發展。但是利息高企，能否完成樓盤亦有疑問。至2021年，開發項目在當地借款仍是5厘左右，到了今天利率上升至9厘，升幅遠較我們散戶的按揭息率升得快。
而且，樓盤開發常有延誤。天氣不好會開不了工；物流作業稍有沙石，原材料就到不了現場；個別師傅生意太好，本來預約的時間不成，再約又要到幾星期後。傳統樓盤作業又只能按步驟進行。地基工程延誤了，組牆就只能順延。因此就算只是幾間木建獨立屋，工程亦常常會延誤半年。以前息口低，延誤半年的影響不大。但現在利率9厘，延誤半年就是額外增加5%成本，往往已經是規劃時候的整份利潤了。
高息期持續多久，對蚊型發展商影響最大。金融界的機構投資者去年債股皆輸，當然不理想。但到了現在只要算好出入賬，收入比支出高其實就可以慢慢等。願意承擔風險的投資者，甚至可以進一步拉濶息差，淨收入也許比低息期更高。
但是蚊型發展商每天存在都有利息成本。高息期維持半年還是兩年，對他們也許是生死問題。所以他們也只能希望利率下跌。大型發展商實力雄厚，破產機會不高，但亦會暫停開發新盤，降低高息期間的資金需求。
樓盤上下游行業全受牽連
記得2017年左右，第一次在公開場合討論利率倒掛，那時候只是遠期利率出現倒掛，大家亦普遍不太了解。因此十分鐘的訪問之中，也許我花了五六分鐘解釋這個現象。到了今天，利率現息倒掛了快一年，大家都熟悉這個理論。
其實上述發展商所遇到的問題，就正是利率倒掛的一環。樓盤開發除了發展商之外，還有上游的建築商以及原材料供應商。下游又有仲介和室內設計等夥伴。樓盤開發速度一降，這些行業都會需求不足，經濟熱度自然降低。
（編者按：楊書健最新著作《息賺秘笈》現已發售）
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楊書健
