兩周前（11月29日）筆者於「美利率12月見頂機會高」一文中指出，內地放寬防疫政策、支持房地產市場復甦及美息見頂三大因素推動下，中港股市應該已經脫離熊市。當時恒生指數為17297.94點，而滬深300指數為3733.24點；至上周五，恒指報19900點，滬深300則報3998.24點，兩者升幅分別為15%及7.1%。筆者對恒指明年目標為21600點，為今年6月份聯儲局第一次加息0.75厘前水平。
美國中期選舉令美國總統拜登政府在未來兩年成為「跛腳鴨」政府，聯儲局有必要轉行比較寛鬆政策的關連，筆者於11月初已説明，在此不贅。事實上，美國10年期國債孳息率於國會大選後至今，下跌0.7個百分點至3.46厘，10年期實質利率亦下跌至1.198厘的12周低位。
從11月9日至上周五，美國標普500的升幅為5.7%，至4000點以上稍有回吐。美股上升幅度開始減慢，是受到短期估值已有反彈，而盈利預估有調低的影響。以標普500現時每股盈利（EPS）222美元計算，明年盈利增長若有5%，其EPS上升至233美元，若貸幣政策不溫不火，市盈率可反彈至18倍，則標普500明年目標在4194點，比現在高5.8%。
薪酬受壓儲局停加息
美國10年期孳息率低於2年期孳息率已經有5個月時間，而且息差不停上升，最新報0.83個百分點。反映市場對美國長期經濟增長缺乏信心，及短期企業資金成本上升，近期美國企業裁員潮已從高科技企業，蔓延至金融界及盈利表現仍不錯的基本消費企業如百事公司，美國薪酬上升趨勢與租金上升趨勢明年將大幅回調，令聯儲局有空間停止加息。
美國長期利率下降，聯儲局的反應遲鈍，造成短期利率高企。香港銀行同業拆息亦相應地上升。反映樓按利率的1個月港元銀行同業拆息曾經上升至5.01厘的15年高位，甚至還高於同期美元拆息的4.2厘有0.8個百分點之差，實屬罕見。
除了跨年結效應，令1個月以上拆息攀升至高於美息水平以外，自從2021年初以來的移民潮，及今年5月以來金管局干預時取走的2400億港元流動性亦推高港元拆息。年初筆者預期，香港樓價今年內因利率上升的第一次反應，將會有8%至10%的跌幅，近來不同調查報告指出，香港樓價年內已出現12%至15%的跌幅。
5因素結束樓價下跌
不過，筆者認為，因利率上升引致的樓價下跌，將於明年首季結束，原因包括5點。第一，自2021年至今，香港整體存款下跌6624億港元（4.16%），當中港元存款下跌12939億港元，而美元存款上升5615億港元的趨勢已告終，大手套息交易買美元借港元，已經絕跡，港元流走壓力紓緩，香港利率將於明年首季見頂。
第二移民潮終結。據英國政府數據指出，本年第三季，經BNO途徑從香港申請赴英宗數繼續下跌44%至10100宗。第三，內地來港定居人數在過年3年大幅下跌後，因疫情防控措施放鬆而回升，（2018年中為44400人次，2021年中低見11390人次，2022年中回升至18300人次）。
海外僱員重返香港
第四，香港的家庭組成率在疫症期間大減，但近期已有反彈，香港結婚登記宗數由2017年的50907宗，因社會不穩定及疫情影響，曾跌至2021年的26769宗，跌幅達40%，明年將回復正常。第五，最近兩年因不適應香港防疫措施遷離香港的海外僱員，在見證過香港以外地區的瘋狂生活成本上漲後，在政策復常後，將陸續回港，現時低迷的住宅租務市場將會復甦，直撐部分投資需求。
不過，基於政府積極覓地作新住宅發展，及投資需求因利率上升需時恢復，明年香港住宅房價升幅亦只有5%。
王良享
