今年，上市房地產投資信託基金（REIT）與私人地產之間的價值嚴重脫節，歸因於通脹壓力、聯儲局對高通脹的強硬回應、包括俄羅斯入侵烏克蘭在內的地緣政治緊張局勢加劇，以及對經濟衰退的擔憂等因素。這些導致股票市場大幅波動的條件，對REIT的估值產生了負面影響，但經過仔細觀察後，似乎並不合理。
當前的市場狀況為多個公開市場地產板塊創造了難得的套利機會，特別是基本面良好、買家需求旺盛的領域。整體而言，市場似乎已經進入了一個類似新冠疫情初始之時的狀態，公開市場的波動為REIT未來的強勁表現締造了有利條件。
根據富時EPRA Nareit發達市場指數，年初至今（截至10月11日），全球REIT市場已被拋售31.8%。各國央行的緊縮貨幣政策導致公開市場REIT的估值承壓，而私人地產市場的影響則較輕微。
受惠於結構性增長
儘管較高利率和債務成本上升可能會影響估值，但某些地產類別仍有能力大幅跑贏通脹，讓它們能夠蓋過債務成本上升的負面影響，增加收入。今年，受惠於結構性增長的資產類別所受到的負面影響，甚至超越過去遭受增長阻力的資產類別。
過去，投資者若在REIT相關資產價值出現大幅折讓時買入，能夠獲得相對於私募市場可觀的回報。而過去25年，當REIT以低於其資產淨值10%或以上的價格出售時，它們隨後帶來的3年回報率（相對於私人地產而言）達20%至50%以上。考慮到今年REIT的平均折讓率為31%，其中一些REIT的折讓率甚至更高，我們認為目前也存在同樣具吸引力的投資機會。
3關鍵板塊現機遇
新冠疫情引發的建築材料供應鏈中斷仍在持續。供應鏈中斷導致的供求失衡利好公寓資產持有人，特別是位於市區的公寓。隨着遙距工作的員工紛紛重返市區寫字樓，市區房屋租賃的需求正持續增加。
私募股權公司持有大量閒置資金，而公寓資產由於融資條件有利，一直是受其青睞的資產類別。目前公開地產市場中普遍存在的公寓類REIT大幅折讓，也提高了併購活動潛力。
市區房屋租賃需求增
隨着本地營運商增加，自助倉儲類別REIT也提供龐大收購機遇。而且，此類業務所需的資本開支相對較低，因此很少會以大幅低於其資產淨值的價格進行折價交易。自助倉儲平台獨特且極具價值，令相關REIT成為頗具吸引力的併購對象，而且這類平台無法或難以被私募股權公司複製。故此，今年自助倉儲類別REIT可能會有出人意料的表現。受公開市場波動影響，今年其交易價格相較其資產淨值有較大幅折讓，遠低於其長期歷史平均水平。
與此同時，全球房地產行業中，工業地產和多戶型住宅正具備最有利的供求動態。鑑於這些大型地產投資組合罕有，以及這兩類地產的供應嚴重短缺，專注於這兩類市場板塊的REIT成為了私募股權公司當前的主要併購對象。例如，市場對利率與監管環境的憂慮，為加拿大的工業和公寓類別REIT帶來前所未有的折讓。
當市場情緒欠佳，強勁的基礎因素往往被忽視。上市REIT已經受到公開市場的整體負面情緒影響。但是，REIT的交易價格並未反映出其強勁的基本面，特別是在幾個關鍵資產類別。然而，歷史的確顯示，上市REIT的估值在遭受不公平折讓後出現顯著反彈。我們認為當前的市場可能將重現這種情況，上市REIT為投資者提供了一個具吸引力的機遇。
作者為保德信房地產全球房地產證券（GRES）主管Rick Romano
