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2021年7月23日

葉永鏗 理財方案

葉永鏗: 【移民】英多種房產規格可影響承造按揭

上文提及英國按揭流程複雜且耗時長,有機會因未能通過某步驟而被貸款機構或銀行拒絕申請。所以資料搜集、尋找合適按揭經紀、高信貸評分等前期準備工作缺一不可。除個人因素之外,房產各方面,如地點、用途、結構、用料、面積、外牆或質量不達標,甚至乎業權複雜,也有被機構拒絕按揭申請的可能。如賣家標明買家要CASH BUY物業,看似會加快成交速度,趕上印花稅寬免期,但很可能是銀行不願意為下手買家承造按揭。若被賣家要求CASH BUY,大家應小心為上。

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第一類必須提及的房產是2017年前落成,有超過18米高的住宅樓宇,其外牆均使用易燃物料。早前倫敦發生第二宗外牆起火,位於金絲雀碼頭的New Providence Wharf便是其中之一。此類房產單位平均銀行估值是零。業主必須更換外牆物料,並通過ESW1外牆防火審查後,銀行才會提供按揭。

此外,前公屋Ex-local Authority Housing價錢普遍偏低,或會吸引部分投資者。但銀行一般判定此類房產競爭力低,甚至會隨着時間不斷貶值。鄰近房產亦有可能因附近建有高密度租住公屋戶而拒絕按揭申請。

舊樓建材不合現時標準

早於六七十年代建設的高樓建材為混凝土,但此類物料不合現時標準,普遍不能承造按揭。使用木、鋼或茅草之類物料覆蓋屋頂,也是承造按揭申請被拒絕的原因。

自金融風暴後,很多銀行會拒絕為一些商住兩用的建築承造按揭(地下為商舖,樓上為住宅)。這些樓上住戶往往常受聲浪及垃圾氣味滋擾,治安也可能出問題。然而這些都在業主可控範圍外的,樓盤售價大有可能因而被拖低。

有些內置兩個廚房的住宅也可能因被判定有局部出租機會而受影響,導致新業主需要繳交額外的COUNCIL TAX,負擔更高費用。此類案例也可能會被拒絕。

業權過於複雜令申請失敗

過於複雜的業權也有可能導致按揭失敗。以一間分拆為多個單位的房屋為例,如果只有一個FREEHOLD業權,而內裏卻有數個獨立住户。如果只出租其中一個單位,而判定為局部出租,也可能違反了按揭條款。

一些居住商業兩用的單位未必可以成功申請按揭。由於此類單位不能僅作居住或商業用途,否則會違反地區規劃用途。假若被市政府發現,住户可能需負擔更昂費的商業及稅務相關費用。

一些有農業用途的土地或房產,只能出售給發展農產業的買家,通常不會承造按揭,因為極難放售,故此大多數都是減價後才能套現。

一些FREEHOLD的單位未能承造按揭,最主要原因是與相鄰單位的業權不一樣。如果將來大廈需要修復,每戶最終支付多少會導致嚴重糾紛。所謂FLYING FREEHOLD的物業,意指有一部分的業權包含在鄰居FREEHOLD物業範圍內,如道路,車庫等。因業權複雜,銀行未必通過審批。

LEASEHOLD物業如沒有物管公司打理,通常是不獲審批。若果未能妥善管理一些公眾地區,如走廊、電梯、垃圾房等,無論單位質素高低,均會拖低物業價值。

短LEASE的物業(少於80年)也難以申請按揭,因為物業價值只會不斷下跌,很難出售。

被判定不適宜居住的房產也不能承造按揭。最低要求是有一個可使用的廚房,一個浴室,以及防漏水的屋頂。

最後,環保房屋也未必能夠承造按揭,而只有EPC能源標籤達到E或以上方可出租。因不需要連接電力,僅靠可再生能源啟動及運作發電機,此類房產亦被定義為小眾,沒有連接基本水電燃氣會普遍被認定為難以出售房產。

 

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