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2021年4月24日

楊書健 市場分析 欲言不止

楊書健: 【欲言不止】房託轉關注住宅類資產

一般而言,地產分為住宅和商業兩大類。房託和地產私募基金等地產金融業之中,平常關注的是各類商用地產。但是近年網購崛起,商場面臨競爭。居家和遙距工作又在疫情之中證明可行,連滙控(00005)都在本周宣布取消行政總裁等高層的行政樓層,大家都說不清楚到底商業文化會如何轉變,又如何影響寫字樓需求。

正因為商用地產的兩個傳統板塊都有不同的逆風,資金就流向了新經濟相關的物流和數據中心等新興資產,令各地的相關房託去年都跑贏了大巿。不過,亦有機構投資者相對保守,也許覺得新興資產出現時間尚短,仍有一定的不確定性。因此,他們寧願留意住宅類資產,最起碼有充足歷史數據,比較容易分析。

住宅類資產較易分析

當然,以機構規模投資住宅項目,本來並非什麼特例。例如美國和日本都有住宅房託,是當地傳統地產板塊之一。雖然香港沒有正式的住宅房託,但是亦有出租公寓。如果再把學生宿舍、共同住宅,甚至長租酒店等特殊住宅亦包括在內,商業營運的住宅種類和數目其實也不少。

這些住宅一般都以全幢統一業權,統一以商業手法管理。香港業主立案法團代表業主管理大廈的公共地方,維修等牽涉資金項目亦需一眾業主同意。全幢統一業權,繁文縟節較少,只要符合商業原則就自然會做。大廈年期短,一切尚算新淨也許不太容易察覺;但到了老舊大廈,則往往是全幢大廈更願意持續更新,盡量保持大廈質素。

各種條件適合機構投資者

另外,包括尋找租客、小型維修、服務租務等和出租相關事務,亦會由租務處統一處理,容易做到規模效應。學生宿舍和服務住宅更需要廣招租客,又或者管理需要一定技巧,就更需要品牌效應,因此亦適合機構投資者。

因此,除了少數例外,機構投資住宅都以全幢為主。也許最大的例外就像香港一類,呎價高,發展密度又高的大城巿,則可能有些豪宅金額不小,吸引了部分機構投資者。

不過,全幢物業卻不一定是天價。亞洲諸地區都偏向高密度發展,全幢物業就是高樓大廈,價格當然不低。但是其他地方以低密度發展,住宅項目就可能只有兩三層,結構也可能不是鋼筋水泥。但亦因為低密度發展,因此一個百餘個單位的項目,亦可能有幾十幢,佔地不少。

亞洲的商用物業,租約都比歐美的短。但是各主要房託巿場的住宅租約一般都是每年計算。如果是學生宿舍等特殊住宅,又會有明顯的季節規律。例如學生宿舍通常都是新學年開學之前租出,到了暑假租客就陸續遷出。這點相信近年在西營盤或沙田有資產的讀者都會了解。

海外資產各有獨特之處

但是不少地方都有各類租務限制,業主能否趕走租客,能否按巿價加租,租客欠租可以如何處理等都有不同限制。而且在聯邦制國家,租務屬於地方事務,具體規定來自州法律或巿法律。所以紐約和洛杉機有租務限制,到了得州奧斯汀就沒有。

因此,住宅看似熟識,但海外資產亦有不少獨特之處。如果純粹為了分散投資,也許當地住宅房託會更容易上手。

 

(編者按:楊書健最新著作《疫後房託新攻略》現已發售)
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楊書健

安泓投資

投資總監

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