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2021年3月20日

林冠良 保險

林冠良: 釋放樓房價值用於退休

強積金提供了退休的一根支柱,但是並不足夠,還要有其他的保障,例如社會安全網、個人的儲蓄和投資等等,在很多人心目中最穩健或最有安全感的保障莫過於樓房。擁有物業是不少人的願望和畢生的努力所繫。然而到了退休年齡,樓房除了居住外其實也有變現的功能。

中國人喜歡物業的基因可能來自五千年的農業文化,春耕夏耘秋收冬藏形成儲蓄習慣,在日常用語中也不乏未雨綢繆、積穀防饑等價值觀念。中國內地或是香港,接觸西方消費主義和享樂主義後,這儲蓄的習慣也一代比一代的減退。對很多香港人來說最大的積蓄就是樓房。隨着環球資金流動、低利率環境,樓房價值也上升到脫離大眾的購買力。

賣樓差額買公共年金

對於只有一層自住物業的朋友來說,樓價大升也只是紙上富貴,因為把樓房賣出就得解決居住問題,除非願意大屋搬細屋、由市區搬入較遠地區或近來流行的移居大灣區,也可把樓宇差價套現使用。粗略計算,假設現在自住已供完貸款的物業價值600萬元,轉往大灣區較近的珠海或中山買樓需要200萬元,就可以套現400萬元。先留起200萬元,用200萬元買公共年金(以60歲男性計)每月約有10200元作生活費。對於退休人士,這個也是一項釋放樓房價值的方法。但是要注意居住環境與社交的適應和社區、醫療配套問題。

逆按揭難敵傳統觀念

另一種釋放樓房價值的方法是香港稱為安老按揭的逆按揭。安老按揭計劃推出已有十年,由第一年的173宗申請累計至今年2月共有4521宗。讓55歲或以上人士利用他們在香港的住宅物業作為抵押品,獲得按揭貸款。借款人可提取一筆過貸款或每月收取定額年金。單看申請數字,似乎香港人不大熱衷於這工具,可能與老人家傳統觀念想把物業留給下一代有關。

假設申請人是60歲男士,物業價值600萬元,安老按揭下最多可即時借出180萬元,另外首10年每月可獲年金1160元(其後的年金會減少至每月600多元至終老),再以180萬元買公共年金,每月有9180元的收入,總共也有約1萬元作生活費用。如果不提取現金,全以年金收取,首10年每月有22000元,其後遞減至每月12000元至終老。這方法的優點是仍可住在原物業直至百年歸老,不用搬遷和適應新環境。缺點是日後子女欲取回物業就要向按揭銀行還款贖回。

加按買高息債風險高

市面上另有財務顧問聲稱是零成本釋放物業價值,教業主把自住物業到銀行加按,套現後買高息債券,利用息差作套戥,但是這方法風險較高,若企業違約或其他市場變化,可能令業主有損失甚至本金也輸掉,所以不一定適合退休人士。

對大部份人來說,樓房是一項重大投資,甚至是人生大事,有自住的用途也有投資儲蓄的功能。在計劃退休時,可把樓房和如何釋放樓房價值和風險也納入退休考慮中,遇到疑難時要多學習、多發問和諮詢財務策劃師,不要做草率的決定。

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