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2021年3月5日

葉永鏗 理財方案

葉永鏗: 【移民】申請英國按揭 要由投資開始

隨着BNO VISA移民開通,愈來愈多港人考慮移居英國。置業素來是港人首要目標,想透過英國按揭購買自住或投資房產,必需在抵英前有一定了解。

英國銀行按揭普遍以貸款人目標分成兩大類:自住按揭(Residential/ Housing Mortgage)和投資按揭(Investment/ Buy-to-let Mortgage)。

前者顧名思義是用作自住,銀行主要針對貸款人的償還能力。能力高低視乎本土收入和支出如何,以及過去信貸紀錄及評級如何。一般而言,最高的借款額度為申請人年收入的4至4.5倍。假設年收入為10萬英鎊,最高可借40萬鎊。

無法利用自住按揭

但初來乍到,沒有一份維持一定收入水平的長期工作,雖然英國房產樓價相宜,但面對購買自住房產只能FULL PAY,動輒一筆過支付十數至數十萬英鎊實非易事。做不了自住按揭,收入又一直追不上壓測要求,最後只能租房。能否在英國覓得一份可用作申請自住按揭的受薪工作,絕對是未知之數。故自住按揭並不會是港人短期內可考慮的渠道。

至於投資按揭,則是用作購買房產投資收租。除了對貸款者的資產及收入審查,銀行還會考慮並審核該出租物業所帶來的租金回報。可承造投資按揭的最低兩個要求在於:投資者年收入需超過2.5萬英鎊,以及購買房產的租金回報率需高於按揭利息最少1.25倍。如以法人或公司申請,預期按揭利息會更高。假設每月還款額度為1000英鎊,租金收入最少要達到1250英鎊。非英國居民的貸款利率由2%至5%不等。如想享有最優惠利率,首期付款需達到40%左右。

先投資房產善用收入槓桿

透過投資按揭,港人可利用香港收入及資產,以海外身份申請投資按揭,先投資後自住。以租金抵扣一部分投資按揭後,再轉為自住按揭。此舉不但善用現時在港的收入作為槓桿,更可以較低成本建立被動收入。初到埗英國後,亦可用作墊付小部分生活費,同時亦受惠於未來資產價值升幅,避免在沒有工作的情況下,導致個人或家庭資產直接縮水。

海外申請或需時3個月

由於海外申請一般透過按揭經紀或獨立財務顧問(Independent Financial Advisor或IFA)處理。申請按揭分為兩個階段,經紀一開始會按照個人或公司財政狀況、資產及負債,以及主動及被動收入等因素,於市場上尋找並推薦適合的按揭、可借額度、產品資訊、收費等。經貸款機構審批後,便會得到一份Decision in Principle的文件,用以證明申請人可從機構貸款限額,有一定的房產購買力。取得OFFER後可通知經紀啟動正式申請程序,遞交相關證明資產收入文件、個人履歷(CV)等作背景調查之用,證明財富來源,連同房產細節等提交至信貸機構審批。代表律師會協助文件來往及溝通過程,通常整個過程需時3個月,視乎銀行或機構自身流程。

申請海外按揭的相關費用包括:經紀中介費約為貸款額的0.5%至1%;銀行機構的行政及申請費用由995英鎊起,至貸款額的1.5%;律師及法務費用由1500英鎊起;另外銀行可能會另聘專業測量師,為房產評估及估值,申請人也需要負擔相關費用,約750英鎊起;最後便是業主保險,保費視乎房產重建價錢及房產內受保的財產價值。

下期將和大家探討不同的按揭種類,抵英後如何有效建立並提高自己的信用評分。

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