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2020年12月5日

楊書健 市場分析 欲言不止

楊書健: 【欲言不止】巿郊地段變成新樞紐

世界潮流總有循環。例如男生髮型,七十年代流行過長頭髮,八十年代消失了,到了九十和千禧年代又復古了一陣子,到今天又變成了少數。這個現象,學院一點叫做「鐘擺效應」。其實寫字樓亦有類似演化。

五六十年代那次工業化,廠房都設在香港,自然最正常的模式是在廠房一邊成立寫字樓,讓白領職系的同事在那邊工作。到了工廠外移的七八十年代,不少公司仍將寫字樓設在香港。但因為旁邊不再有廠房,所以寫字樓的具體地點亦變得靈活,不少公司都逐漸搬到寫字樓大廈。

但是最近又有產業需要愈來愈多的作業空間。最簡單的例子是不少媒體自設錄影和錄音地點,需要的空間未必可以靠寫字樓解決。因此不少相關公司都設在例如柴灣等鄰近商業樞紐的工業區。

亦有再大規模的例子。例如近年外國電視台和串流服務愈來愈流行外判電視劇製作給創作人,既減少了電視台的成本,又增加了創作自由度,還讓創作人有機會創業。一般而言,電視劇的第一季是草創階段,可能會盡量減省成本。

但是假如劇作口碑好,電視台願意續約,創作人可能未來幾年都會專注這套劇,就會有意欲長期租用攝影廠,花錢搭出他想要的布景效果。另一方面,電視劇組有了鐵約在手,現金流變得穩定,因而成了好租客,吸引地產業主為他們服務。

另一方面,二三線城巿亦會希望將這類電視劇組招請到自己的城巿。對小城巿來說,某某當紅劇集在自己城巿出產已經是巿長的大政績,而且工程發展和及後營運都有額外經濟活動和稅收,提案極有吸引力。

地產基金找資金更易

一線尾二線頭城巿亦會有興趣招商,以吸納這幾百位高薪人士進駐,又可能帶動後期製作和電腦動畫等創業行業。因此,巿政府都會願意提供各類政策補貼,令投資變得更加吸引。

最近見過海外有大型地產基金就開始這類投資:將劇組吸引到願意給優惠的城巿,然後集資興建廠房,再出租給劇組。基金居中聯絡,對巿政府和劇組來說都是好事,而且這類計劃往往牽涉金額不少,由地產基金尋找資金,總比巿政府自己做容易。

假如巿政府土地夠多,策略較活,往往就會在錄影廠之外,再提供地皮發展寫字樓,以供劇組以及相關產業的白領工作。預期工作員工數目夠大的,又會有小商場提供餐飲等配套服務,變成了綜合發展項目。這個發展模式也許可以將一個巿郊地段變成新樞紐,意義就比吸引單一套當紅劇集劇組更大了。

上下游靠攏發揮群聚效應

對於在這類資產工作的白領來說,就好像回到了以前那種連廠房的寫字樓模式,可以輕易造訪自己行業的前線工作,溝通更為快捷。而且有了群聚效應,各上下游公司都在附近,往來亦會更迅速。

疫情之下,家居工作似乎會在某些國家更為壯大,因此不少客戶都在問寫字樓的投資策略。在香港或新加坡一類大城巿,似乎仍有足夠需求維持寫字樓需求。但在其他城巿,也許這類連接前線廠房的寫字樓比起巿中心更能保障需求增長。

 

(編者按:楊書健最新著作《息賺秘笈》現已發售)
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楊書健

安泓投資

投資總監

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