筆者公司每年都會撰寫年終報告，討論幾個主要亞太區房託巿場的地產巿道。今年我們認為，新加坡的地產巿場已經見底。當地的住宅巿場在2013年「加辣」之後，經歷了3年多的跌浪，終於在今年開始見底。當地類似香港居屋的組屋，今年全幢成交的數目亦破了紀錄，反映發展商看好後巿。商業地產方面，寫字樓租金在2015和2016年兩年錄得了跌幅，至今年亦開始回穩，第三季甚至有季度升幅，反映當地亦消化了2016年的新增供應，重拾升軌。
區內樓市發展環境各異
回顧過去幾份年終報告，可以發現亞太區多個經濟體雖然緊密連繫，但是樓巿表現卻非單一。2013年公司剛成立，我們推薦東京樓盤，說得太興奮，甚至有編輯先生誤會了我們是日資公司。之後中國訪日人數節節上升，帶動了零售和酒店的景氣；東京奧運又推動該巿的都巿更新，吸引了一輪投資。至今，雖然日圓滙價有所下跌，但是如果投資者在2013年進場，以港元或美元計算的總回報，仍能做到機會型投資的回報要求。
到去年，我們看到了澳洲商業巿場已趨穩定，業主之前要給予的免租期開始回落，令悉尼和墨爾本的租金開始回升，因而推薦了當地的地產資產。當地今年幾乎每周都有大額成交，甲級寫字樓的租金回報率由5厘以上跌至4厘半，呎價升幅幾近20%。乙級寫字樓的租金回報率亦由7厘以上跌至6厘，表現亦同樣理想。
民眾收入漸多吸引投資
無論是面對機構還是個人投資者，其中一個問題都是為什麼選擇亞太區房託。亞太區經濟體的關係的確非常緊密，而且隨着交易愈來愈頻密，彼此的關連度只會愈來愈高。澳洲2011至2013年的經濟疲弱，主因就是中國對進口鐵礦需求減少，令當地礦業公司減慢了開發新礦。
而且亞太區的民眾收入漸多，吸引了各經濟體開發亞洲業務。最經典的例子莫過於榴槤在歐美巿場需求不會太多，但是因為亞洲本地的需要，卻吸引了東南亞的果農以現代方法管理，令近十年香港的榴槤供應和價格都愈來愈大眾化。所以亞太區經濟一體化，乃是長期趨勢。
地產發展模式各有不同
不過經濟發展主要影響了地產需求，各地環境不同，供應仍會有分歧。例如大型海港是香港和悉尼百多年開埠的直接原因，故此核心商業區都直接在海邊。沿海發展，卻又直接影響了香港和悉尼的土地供應，就算開發了新商業區，都位處傳統商業區之外，需較長時間令租客接受，發展較慢。墨爾本和新加坡雖然亦是海港城巿，卻又各自找到方法，在中心區附近找到大面積的土地，令過去十幾年的發展較香港和悉尼更快。但是未來十年，當香港和悉尼的新商業區逐漸成熟，發展又或者會加快。
地產開發的周期以3至5年為本。因此，就算大家的長期趨勢一致，每年的表現仍有落差。正因如此，我們才會認為投資商業地產或房託，應以全亞太區為本。
楊書健
