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2016年3月30日

何偉華 宏觀分析

何偉華: 房產投資風險增 港市谷底難料

瑞銀全球直接房地產季度報告指出,當前全球房地產周期已走過大半。目前的房地產上升周期始於2009年,有可能在2017年底前走到盡頭。許多國家與房地產投資相關的經濟基本面顯然已逐漸冷卻。我們認為,在利率高度波動、財政與貨幣政策不確定性升高的環境中,房地產投資回本期延長是個尚未被廣泛意識到的重大風險。

理想投資機會持續減少

在極低利率甚至負利率背景下,準確評估房地產的價值變得難上加難。但我們發現,投資美國和歐羅區直接房地產的市場環境相對有利;中國大陸、香港和新加坡的投資環境卻相對較差;日本、英國和瑞士市場的風險和回報則較平衡。

全球各大經濟體前所未有的寬鬆貨幣政策推動資金進入房地產市場,導致房地產租金回報率被大幅壓縮。當前,我們認為理想的投資機會持續減少。中國經濟大幅放緩,美國增長差強人意,依然是全球房地產市場面臨的最大風險因素。 負利率可能引發金融市場以及房地產市場出現比目前預期的更大動盪。資本市場的流動性惡化、房地產投資者的融資成本上升,將打擊投資者進入直接房地產市場的信心。

港房地產市場跌勢已成

香港住宅房地產投資的經濟基本面所面臨的困難與日俱增,住宅市場已處於下行趨勢,但何時見底目前尚未可知。資本外流、利率波動性、融資環境收緊以及信用利差擴大,均導致信貸增長放緩,並將對住宅類地產帶來負面影響。對中國經濟增速放緩與人民幣進一步貶值的憂慮,可能再令港元備受壓力,進而加劇對金融業的擔憂。如果中國政府穩定市場情緒的措施效果不彰,投資者對前景的長期憂慮可能增加,這可能導致市場不確定性升高,對投資市場環境造成不利的影響。我們認為,政府短期內不會取消房地產降溫措施。

零售銷售嚴重受壓,使得零售地產租金收入已明顯下降。寫字樓市場轉折點已然顯現,因此在近期動盪的金融市場中,沒有一個類型的地產投資能夠獨善其身。宏觀利淡因素似乎影響了整個房地產行業的前景,市場環境依然不利於香港的直接房地產市場。

星供應增壓抑價格租金

新加坡住宅相關的經濟基本面已在2013年底左右見頂。經濟增長放緩,需求疲軟而供應增加,預料將至少在未來兩年內導致住宅租金下滑。我們預期,住宅房地產資產價格將面臨融資成本日益走高等阻力。新加坡金融管理局通過滙率來管理貨幣政策,自2014年中期以來,金管局一直採取讓新加坡元兌美元貶值的立場,這導致融資條件收緊,房貸利率上升將不利買家的購房意欲。

自政府在2013年推出房地產降溫措施以來,私人住宅價格持續下滑。我們預計,在政府鬆綁降溫政策之前,房價還有進一步下跌空間。大批新盤即將入市,開發商採取優惠措施以圖盡快清理庫存,也是房價進一步走軟的誘因。儘管有些項目可能延遲推出,但是2016至2018年期間新盤供應仍將佔現有房屋存量的9%左右,這會令入住率和租金進一步受壓。雖然到目前為止房價跌幅還很溫和,但是我們憂慮如果失業率上升,則可能加劇房價跌勢。

新加坡寫字樓租金與需求已經下降,而所有其他類型物業(零售、工業以及餐飲等)租金正在快速下滑,供給卻在增長。利率上升,令資本化利率水漲船高。我們發現,郊區購物中心最為抗跌,而寫字樓和餐飲物業的周期性較為明顯。我們認為,商業地產的價格至少在今後兩年很可能下跌,投資者可以趁現在回報率仍處於歷史低點之際,有選擇地賣出物業投資變現。

從目前的市場基本面判斷,我們預期整個房地產行業的價格至少在兩年內將加速調整。而且如果全球貿易繼續惡化,則風險還將會進一步上升。

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