迄今，香港地產市場享受了12年的黃金時期，期間物業價格上漲3倍以上。香港房價飆升通常基於一個主因──美國低息環境對香港帶來的連鎖影響。看來要留待年尾，美聯儲才會在議息會議後宣布加息。除了美聯儲可能加息外，有什麼其他的因素正影響着香港房地產市場？
中國經濟高速增長提供支持
一直以來，美國的零利率貨幣政策與全球強勁的經濟增長──尤其是中國，大幅支撐香港地產價格上漲。2008年末至今，港元緊盯美元滙率在香港造就零利率政策環境，加上中國經濟高速增長，持續帶動香港地產市場表現。迄今，這兩項因素仍為香港地產價格的主要支柱。
在此，我們提出四大思考方向，以助投資者了解香港地產市場之發展：
1. 中國經濟增長失序放緩──中國正從出口導向的經濟增長，邁向以消費與創新為主的經濟體系。因此在重拾經濟平衡的過程中，經濟增長的速度無可避免出現放緩，但問題是中國能否有效地管控經濟轉型過程？以及在轉型過程中，市場會面對多大的波動性？中國政府官員應從最近調控A股市場的經驗中汲取教訓，明白若要在資本市場建立信譽，就得讓投資者對「看不見的手」抱有絕對的信心。干預市場可能會造成意料之外的後果。
2. 新興市場經濟增長進一步放緩──之前，從韓國半導體製造商到巴西鐵礦砂公司的業績均錄得驕人成果，因為中國從這些國家進口商品，加工後再出口到世界各地或是作為基礎建設。這些國家本身也是中國重要的出口目的地。受到中國經濟增長放緩的影響，新興市場的經濟增長萎縮令投資者卻步，因為新興市場的滙率貶至多年來的新低，且許多國家已面臨甚至身陷經濟衰退。
3. 港元與美元掛鈎──港元面臨任何的不確定性，都將對香港的流動性環境造成威脅，並對地產價格造成間接影響。人民幣的沽售壓力會提高市場對港元的需求，導致之前港元兌美元的滙率逼近上限，迫使金管局出手擴大流動性，以紓緩港元面臨的升值壓力。未來，除非鄰近國家面臨系統性風險，否則要港元放棄與美元掛鈎的機會不大。金管局擁有的外滙儲備是GDP的1.2倍，因此即使面對嚴重的衝擊，金管局仍有足夠的因應能力。那些曾經歷1997／98年亞洲金融風暴的投資者或許還記得，港元與美元掛鈎的機制若造成銀行同業拆息率居高不下，屆時香港經濟將飽受衝擊，且影響有可能延續數年之久。
4. 亞洲貨幣面臨投機性攻擊──不同於1997／98年，亞洲國家的央行現在擁有充沛的流動性，能夠抵禦外來的衝擊，且銀行機構的貸款標準更加審慎，且更主動地管理資產與負債。近來，馬來西亞與印尼等亞洲國家各自受到內部因素的影響，經濟表現疲弱。面對疲弱的經濟增長前景，美聯儲加息將使得亞洲貨幣加速貶值，而港元與美元掛鈎的壓力將升溫，並可能造成資金外流。
總結來說，香港是個小型的開放經濟體，美聯儲政策只是影響香港經濟的眾多因素之一。
以時間點而言，中國與其他國家對香港經濟造成連帶影響的同時，倘若遇上美聯儲宣布加息，屆時香港將腹背受敵。過去支撐香港地產價格上漲，成就地產「完美風暴」的兩大要素即將在近期內逆轉，因此投資者應加以審慎關注。
謝貫能
