全球主要央行對抗通脹啟動加息周期，加劇市場擔憂經濟放緩，在經濟前景未明之際，投資者目光或許會聚焦於防禦型的優質資產，以應對未來經濟可能出現的挑戰。
剛於今年進軍香港零售市場、總部位於美國波士頓的威靈頓投資管理 （Wellington Management）指出，要建構廣泛多元的投資組合，除了考慮傳統股債，房地產投資信託（REITs）或可發揮重要作用。這類資產除了可對沖通脹升溫的風險，亦可望提供靠穩且具吸引力的股息收益。
聚焦房地產的收益潛力
雖然不少人都擔心加息會影響房地產的價格，但房地產投資信託與直接擁有物業並不同，除了在市場上具備一定的流通性外，信託旗下的資產種類相對多元，除了商場及寫字樓外，更有醫院、物流中心、數據中心等物業，並且不受地域限制，投資者可從中發掘不同的投資機遇。
縱觀歷史數據，房地產投資信託往往在進入加息周期之前有一定的波動，但在一個完整的加息周期後，表現卻往往跑贏其他資產。舉例說，與美國10年期債券相比，房地產投資信託短期表現有機會落後，但長線整體表現優於股債市場。就股息收益而言，截至今年10月底，美國標準普爾500指數股息率為1.6%，同期富時Nareit綜合股票房地產投資信託指數則為3.9%1，可見房地產投資信託的收益水平相對吸引；而綜觀過去20多年的數據，當中有七成時間反映美國上市股票房地產投資信託的總回報跑贏或追平通脹2。因此，加息對房地產投資信託屬短期影響，長遠潛在回報或更可觀，亦有望對沖通脹。
尤其是目前疫情漸退，以美國市場為例，當經濟活動復甦，也有利改善房地產的租金情況。在經濟環境逐漸脫離疫情影響的情況下，房地產租務需求健康，隨着通脹上升，無論是出租率或是租金皆有望隨之上升，甚至能抵消物價升幅；受惠於租金的持續增長，房地產投資信託被視為防禦市場波動的投資工具之一，可望為投資者抵禦通脹衝擊。
為房地產估值帶來改變的新常態
疫情為全球經濟帶來新常態，疫後不同行業均出現嶄新的投資機會，零售業也經歷急速數碼轉型，紛紛轉向網上購物發展，因此擁有電訊發射站、數據中心等物業資產的房地產信託尤其值得留意。威靈頓投資相信，不同房地產資產的估值均會因應市況變化而表現各異，單從房地產現時估值作為投資取向，有機會因而錯過未來租務需求變化所帶來的潛在升值，唯有通過主動管理，由實力雄厚、具備豐富經驗的行業專家透徹分析市場形勢，才能在市場洞察中受益。
另一方面，部分投資者或會忽略環境、社會及管治（ESG）對房地產投資的影響，特別在企業管治方面，即使兩座相同的建築物位處同一地點，估值上也可能出現很大差異，取決於物業背後管理團隊的能力；而氣候變化等環境問題對房地產價格也會有所影響，威靈頓投資相信，由經驗豐富、研究為本的投資管理團隊全面考慮以上因素，方能物色收益機遇，因此持續於市場上尋找各方面的專家合作，期望能全盤照顧到所有投資因素；例子之一是通過與伍德威爾氣候研究中心（Woodwell Climate Research Center）的長期夥伴關係，助團隊進行投資決策前結合世界領先的氣候數據，就高溫、洪水、山火、乾旱、供水和颶風等氣候威脅，來預估房地產價格面臨的風險，以及物業抵禦氣候事件所需的成本，可以更準確地評估投資房地產時的整體ESG風險。
管理全球逾1萬億美元規模資產
威靈頓投資於1928年成立，並於1996年在新加坡開設首家亞洲辦事處，自此積極擴展亞太區內業務，現已進駐上海、香港、新加坡、東京及悉尼。目前，該行亞洲客戶包括退休基金、主權財富基金、捐助與慈善基金、保險公司、基金營辦商、家族辦公室、個人投資者及其顧問，今年更在港推出四項基金，分別著重派息、分散投資及資本增長機會，正式進軍本港零售基金市場。
該行基金系列豐富多元，涵蓋多個市場和資產類別，全球900位投資研究員組成專業團隊，自營研究、集思廣益的協作文化以至環球規模的壓力測試，為每個投資方案奠下堅實基礎，在股票、固定收益及多元資產的管理資產總值分別達5,260億、4,680億和1,960億美元（截至2022年6月30日），全球資產管理規模逾1萬億美元。
1 資料來源：Nareit《REIT Industry Fact Sheet》。
2 資料來源：Nareit分析Data Pricing and Reference Data數據，為1994年1月至2018年6月數據，取自FactSet。2018年為對上一次通脹較高時期。過去業績並不代表將來表現。
（資料由客戶提供）
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