投資物業的傳統智慧之中，有一項是在同區同種類的資產之中，盡量買高級別的資產。例如寫字樓分甲、乙、丙幾個等級，就應該先考慮買甲級商廈。好景時候，甲級商廈的租金上升得較快，加上備受追捧，租金回報率可能較低，換成呎價就更高了。到了跌巿，甲級商廈的租戶是大公司，規模較大，信用度較高，衰退中破產的機會遠比小租戶低。
大公司大規模削開支較遲
另外，大公司的預算都是以年計算，跌巿伊始之時，大公司也許會放慢擴張步伐，卻甚少會即時大規模縮減開支。因此，如果跌巿只是幾個月的調整，大租戶尚未通過來年的預算情況就穩定下來，那麼當然就不會改變長遠的租賃策略。就算衰退較長，大租戶真的需要縮減開支，業主也早應該心中有數，有幾個月時間準備。
甲級商廈樓面大，呎價又高，無論是租賃還是買賣，每一次交易的金額都較大。資本雄厚的投資者亦傾向每單交易處理更多的資金，因此他們也會專注甲廈這類可以大手進出的資產。銀行亦有同樣心理：向大投資者發一筆5億元的甲廈按揭，文書工作當然比做100份500萬元按揭少得多。所以無論是投資者還是銀行，躋身甲廈投資都會簡化工序，資金調配效率就更高。
甲乙級商廈呎價價差收窄
但我們最近翻看美聯的《商廈快訊》資料，卻發現自從2018年初起，不少區份的甲乙級商廈之間的呎價價差都在縮窄。例如，在2018年2月，上環的甲廈呎價是32094元，但是乙廈呎價是13144元，價差是18954元。到了2022年8月，該區甲廈呎價是23678元，而乙廈是10442元，價差只剩下13236元。中環的呎價差由19308元收窄至15092元，灣仔則由12485元收窄至6735元。尖沙咀甚至由4137元收窄至1675元，以現時呎價11000至13000元計算，甲廈幾乎再沒有溢價。
甲乙商廈的呎價價差收窄，也許反映了整體經濟的空間需求慢慢改變。在疫情前的十餘年，大量中資外資進駐香港，當然就會優先考慮甲級商廈。例如，曾有大業主對我們說，只要每間持牌的中資銀行在香港租用一千呎樓面，就超過了該位業主持有的總樓面。
甲廈形勢看大企業擴張取態
這類聯絡辦公室屬於長期發展業務，往往不能為企業帶來直接的生意，因此縮減開支就第一個被開刀。最近有朋友看過灣仔一個商廈盤，約二三千呎的樓面，只有一間老板房，兩張員工枱，然後就是一個全海景的董事會議室。由桃木傢俬到3吋厚地毯，裝修費應該很高。但是根據代理的資料，原用戶已經離開了約一年。現在將樓盤出售，短期內也沒有回來香港的打算了。
現時寫字樓的空置率雖然回穩了，但是相對於2018年還是高了不少，加上租金回落，所以投資者似乎仍在觀望，並反映在甲乙商廈收窄的價差上。中長期而言，甲廈形勢在乎於大企業在香港會否重新擴張，因為大企業始終不希望在乙廈分成幾層的辦公室。因此，現時價差收窄，也許是收納優質商廈盤的時機。
（編者按：楊書健最新著作《息賺秘笈》現已發售）
歡迎訂購：實體書、電子書
楊書健
