在英國，一般本地家庭必須對當地好校網有一定程度的認識和準備，持續關注才能成功買入好校區的房產。香港人大多不熟悉英國買屋行情，或和當地地產代理打交道有困難，難以搶贏當地房產買家或投資者。一般港人可能認為英國房產，相對香港房產價錢便宜，便提高叫價，以本取勝，但英國賣家一般心態不是價高者得便可。除了誘之以利，也需要動之以情，和英國人打關係，打感情牌也是必要的溝通技巧，提高買入好校網房產的機會。
名校區租住需求殷切
各大城市好校網區租務需求超乎想像，簡單以Sutton為例，放盤兩日後會有20個租客預約周末睇樓，之後的星期一可會收到多達8個Reservations。一些好的租盤早於完租約兩個月前已有新租客簽署租約，租約之間接近無縫接軌。
每個城市各有其傳統公立名校的地區，但由於英國的按揭制度和樓價的持續上升，新一代的年輕家庭較難負擔優質校區網內的房屋按揭，使英國有最少20%家庭的人口需要租屋，當中除了上班一族以外，家長便是另一主要群體。
進名校網一條龍向上流
為了下一代的教育及競爭，家長們必須在小朋友3歲或5歲前進入名校區之校網，才能經統一派位的方式進入Ofsted評級中獲「Outstanding」或KS2高排名的小學，在獲得優良師資下，盡可能考取最好的11+成績進入Grammar School，這是唯一渠道。
受制於4年年薪的自住按揭限制，當地普遍家長未能負擔一些不斷升值的名校校網地址。為了爭取小朋友的優質教育資源，只能以較高的租金居住那些名校校網區內。此舉雖然加重了租金負擔，但相比起私立學校高昂的學費，無論自住或租住優質校網區更為划算。
英國知名大學收生名額分配方面，大眾一般認為更側重於本地公立學校（State School）的學生，保持社會流動性，這加強家長偏向讓兒女就讀公立學校的決定。
設公司買屋利用槓桿收租
部分人會承擔一定風險設立公司，以full pay買第一間屋，利用槓桿打造英國物業收租組合，製造被動收入之餘，加大曝險享受未來房產價值升幅。
這樣以公司名義full pay買入第一間屋，在收匙後一個月內出租，一年後可按樓，拿取50%至70%不等的房產價值，以第一間屋穩建的租金收入，及舒適的利息支出，並利用公司減稅優勢，慢慢建立屬於自己家族的房產收租組合，將來轉讓給下一代成本低，轉讓的資產增值稅低。以5至10年時間，穩建地將房產價值透過低槓桿提升一倍，持續有4間或以上的房產，打造足夠被動收入，達到財務自由，並未雨綢繆為兒女孫兒提供優質教育。
移民並非易事，買賣英國房產更是一門學問。無論你打算買樓投資，或為子女籌劃升學之路，都必須有足夠準備和認知，才能減少風險。
（二之二）
葉永鏗
