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2022年4月29日

葉永鏗 理財方案

葉永鏗: 【移民】英置業揀好校區 進可攻退可守

疫情反反覆覆踏入第三年,英國樓價未如一般港人所料,不像SARS當年的下跌,反而節節上升。原因除了政府Stamp Duty Holiday優惠外,也和當地低息貸款及政府Help to Buy計劃有關,令到當地更多人可以購買自住房。

港人改觀冀布局英國房產

年初英國樓市買賣轉趨正常,很多港人由觀望態度慢慢改觀,轉移想布局英國。見到節節上升的樓市,卻無從入手,究竟是先購入以作投資,還是先租後抵埗才買更划算。

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擔心孫兒未能入讀好學校,及早於一流校區做好布局,便是進可攻,退可守。這些地區樓市興旺時樓價升幅跑贏大市平均;樓市及經濟下行時,好校區租住存在剛性需求,更多人難以負擔房產時轉而選擇租住,租金難以下跌,樓價下跌幅度亦較全國樓市低及慢。

優質校網區與房產價成正比

英國多地媒體持續報道不斷升值的好校區校網,在政府針對學校及學院的Ofsted評級中,獲得4級中最高的「Outstanding」評級,與高樓價掛鈎【表1】。港人透過網上渠道接觸不同樓盤資訊,類近某傳統名校區,樓價每年節節上升,較一般區域無論在升幅或價錢平均也高。

*曼城為大曼徹斯特郡的範圍,當中包括周邊城市如保頓、羅奇代爾等,使其平均價格較伯明翰或列斯更便宜,但港人熟悉的Towns如Sales、Timperley、Altrincham等,樓價比全英國平均樓價更高。

*Grammar School收生以11-Plus Exam(小五報考,小六學期初考核)考生成績為主。有意入讀Grammar School,通常會選擇周遭質素好/KS 2排行較高的小學為踏腳石。

Ofsted評級未必是好參考

不過,Ofsted評級高不代表一定好,近期有新聞報道指Ofsted評級可靠性成疑,經教育局重新審視後,最終或有高達三分之二的學校將被禠奪「Outstanding」評級。布里斯托爾其中一個在Ofsted評級中獲得「Outstanding」評級的中學校網區,房產價格於去年已倒跌2萬英鎊。

由此可見,Ofsted評級好不代表該學校的校網區樓價只升不跌。公立學校相關的網上資訊鮮有專家覆蓋,一般本地家長也難以判斷一間公立學校的好與壞,更何況是初到英國之港人。

做好資料蒐集,下一步就是就心儀校區挑選合適房產,這往往就是最費心力的一步。不單要眼明手快,事前更要有充足準備,才能一條龍為子女鋪路。

(二之一)

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