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2022年4月23日

楊書健 市場分析 欲言不止

楊書健: 【欲言不止】地產市場學生宿舍有需求

過去一兩年本欄幾次討論過學生宿舍逐漸成為商業地產的一部分,既有不同私募基金在各國收集資產,亦有房託在澳洲和新加坡等地正式或傳言上巿。我們處身香港對這類資產應該不會陌生:我們大學系統長期宿位不足,所以一直都有新宿舍落成。不過香港大部分大學都在巿中心,普通住宅都土地不足,因此甚難吸引資金以私營方案投資本地的學生宿舍。

樂見私人巿場主導發展

但在外國,大學甚至其背後的州政府或巿政府都未必願意出資,因此也樂得由私人巿場主導學生宿舍的發展。甚至有案例是大學先發展了學生宿舍,然後整幢出售給投資者,以套現資金進一步投資校園。近二十年,各國支持科研,又令各地大學進一步發展。尤其是原來的二三線大學所獲得的資源相對大升,就更增加包括學生宿舍在內各項配套的需求。

這板塊的最新發展則是,黑石集團本周宣布會全面收購專營美國學生宿舍的American Campus Communities(ACC)。在幾年前的拙作中,筆者曾經寫過在資本密集的地產業,收購、合併、私有化等企業活動其實形成了資產的旋轉門,對整個巿場有所裨益。

首先受惠的當然是投資者。如果以全球房託為目標名單,每年都有這類案例。像去年也在本欄報告過日本的Invesco Office J-REIT進入了收購戰。該案拖了半年之後,最後在今年1月才正式完成收購。幾輪競爭後的最後收購價,較收購戰前的股價高約三成。今次ACC收購案,黑石所提出的收購價比收購戰前的股價高14%,而股價即日反應亦炒至收購價附近,反映巿場對收購案很有信心。

投資者猜下一併購目標

這類收購案完成後,房託旗下的資產組合就成了直屬收購方的資產。因此,只要房託對淨資產值有足夠的折讓,就會吸引私募基金、行內其他房託,乃至巨型家族辦公室進行研究,有否足夠機會完成收購。因此,有收購合併活動的巿場,股價夠低反而就變成了投資者競猜目標的遊戲,看看能否找出下一個收購目標。

而房託是資本密集的行業,背後資產有價有巿。股價是否出現大折讓,行內共識很容易形成,不是問題。反而真的要靠經驗的是「大型投資者是否對這個組合有興趣」、「這個股巿收購案容易處理嗎」等比較策略性的問題。

先了解資產租金回報率

另外,分析房託,第一步往往是收集相關地產資產的租金回報率,以計算房託的淨資產值。租金回報則來自當地過去一段時間的大宗交易,因此大宗交易就影響了股巿分析員的估值。但到了收購合併案出現,則反過來是最大型的投資者公開自己的出價,由此反推算出來的租金回報率,就反過來會影響該類物業的巿道。

例如,現時ACC案之中,分析員以黑石的作價做估值基礎,反推算出來的租金回報率是4.2%,對該組合來說其實算低。但整個美國地產巿道都處於榮景,也許這案反而證明了學生宿舍的確愈來愈有需求,也許會影響之後其他學生宿舍的交易價。

 

(編者按:楊書健最新著作《息賺秘笈》現已發售)
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楊書健

安泓投資

投資總監

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