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2022年2月12日

楊書健 市場分析 欲言不止

楊書健: 【欲言不止】投資老人院房託危與機

去年幫客戶做了一次有趣的分析,將全球巿值10億美元以上的房託,以當時的股息率排行,排在榜首的是專營美國老人院的Omega Healthcare。好幾個月前,我在本欄寫過退休住宅的現金流模型長期未能完善,因此雖然各國都有退休住宅房託,人口老化又是個好主題,但總是未能形成炒風。

亞洲人未必受落退休住宅

但是老人院房託又和退休住宅村不一樣。退休住宅主要服務剛退休的「輕黃金年代」一族,村內設施豐富,有點像陸上遊輪,大家都主要是為了無限娛樂而搬進去。這類例子在亞洲不多,一方面是兩三代同堂較為常見,退休人士沒有那麼悶。另一方面羊毛出自羊身上,長期住在遊輪式住宅價錢不低。亞洲人比較審慎理財,願意將畢生積蓄的好一部分,換成十五年「天堂生活」的人未必太多。

到了老人院設施,則像香港的老人院一樣,是老人家逐漸不能自理生活日常之後的選擇。美股的老人院房託,大部分都是純業主,將整幢老人院租給營運者。而營運者超過一半的收入往往來自政府按入住的老人家數目而發的補貼。本來這是極理想的狀況:這些房託不需要親自營運,而且現金流到最後還是來自政府,信用度極高。

老人院房託不需親自營運

但是兩年前疫情剛爆發的時候,老人院卻成了重災區,這些房託報出來的,每個月新增入院院友減去離開院舍院友的淨入住率都是負數。翻查當時的新聞,還是能找到一些極端案例。病毒入侵了一間院舍就整層院友全數感染,再加上這些老人家都是自理條件較差,往往有些長期病患,死亡率就特別高。

這對營運商的打擊特別大,因為政府補貼都是按營運商所服務的老人家數目而計算。院友數目下降,補貼亦隨之下降。到了去年營運商財政狀況持續惡化,最終就變成房託需要免去租金。這也是這類特殊房託的罩門:寫字樓及商場客戶較廣,就算短期空置率上升,業主仍有信心一雞死一雞鳴,最終能找到其他租客。但是特殊房託的客源就比較窄,大型房託還要顧及門當戶對,租戶亦必需有一定規模,選擇就更少。大型房託的資產數目數以百計,但是主要租客往往會租用了好一部分的資產。

大型房託不宜得失客戶

假如是租客自己的失誤,房託也許會不留情面。但疫情是天災,並非租客自己的問題,所以房託會願意幫忙,否則迫到客戶破產,就影響到整個組合的出租率。短期免去租客部分租金,對方得以度過難關,房託雖然失去了這季節的租金收入,但是對組合質素的長期影響仍可接受。

當然股巿就不會看得那麼長遠,因此這類房託當時的表現很差,到了去年中就成為了股息王。但是股巿變臉亦很快:今年科技股受壓,科技相關房託表現亦不好,加上當地疫情死亡率似乎逐漸受控,老人院房託就跑贏了新科技房託。

現在投資老人院房託仍需承受疫情再反覆的風險。但是就算相對新經濟房託的股價表現不特別突出,老人院房託的股息派高5%以上,仍屬有險可守,可以先收股息,再等股價上揚。

 

(編者按:楊書健最新著作《息賺秘笈》現已發售)
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楊書健

安泓投資

投資總監

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