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2024年11月29日

宏觀分析

買樓須知丨現時是否置業良機?最優惠利率與P按有何關係?暫緩上車資金投資債券冀收固定收益

P按是甚麼?最優惠利率與P按有何關係?H按又是甚麼?這些按揭計劃如何影響供樓成本?現時又是否置業良機?而如果決定暫緩置業,閒置的上車資金又該作何部署?現時樓價與2021年樓市高位相比,已累積不少的跌幅,加上美國聯儲局進入利率下行周期,不少市民或投資者,有意把握機會上車置業或買樓收租,本篇文章將介紹「P按」、「H按」,以及探討樓市面臨的利好利淡因素,以及債券為何適合閒置上車資金停泊。

買樓須知丨P按是甚麼?
買樓須知丨H按是甚麼?
買樓須知丨P按、H按如何影響供樓?
買樓須知丨現時是否置業良機?
買樓須知丨暫緩置業,上車資金又如何部署?

買樓須知丨P按是甚麼?

「P按」中的「P」為「最優惠利率」(Prime Rate),即以最優惠利率為基準的按揭貸款計劃。現時香港的P按利率通常以「P減某個百分比」(P-?%)來計算,假設最優惠利率為5%,若該銀行的P按利率為「P-2%」,即實際按揭利率為3%。

最優惠利率會因應銀行的政策和市場狀況而調整,且各銀行的最優惠利率略有不同,事實上,市場不只有大P或細P,有時會出現3個或以上的最優惠利率。

買樓須知丨H按是甚麼?

「H按」中的「H」為「香港銀行同業拆息」(HIBOR,Hong Kong Interbank Offered Rate),即以銀行同業拆息為基準的按揭貸款計劃。香港銀行同業拆息為銀行互相借貸的息率,有不同檔期之分,由隔夜到12個月不等,不同檔期拆息可能不一。而多數H按會採用1個月港元香港銀行同業拆息為基準。H按利率一般會以「HIBOR加某個百分比」(H +?%)來計算。

由於每月都會重訂銀行同業拆息,因此每月還款金額可能會出現變動。為避免客戶因拆息急升而導致供樓支出大幅增加,銀行普遍會為H按設定鎖息上限,俗稱「封頂位/封頂利率」。一般封頂利率會以最優惠利率減某個百分比(P-?%)來計算。

買樓須知丨P按、H按如何影響供樓?

最優惠利率並非固定,但一般而言,P按會較以HIBOR為基準的H按穩定。P按會較容易估算利息開支,適合尋求穩定、規避風險的置業人士。

H按的利息開支視乎HIBOR的高低,若拆息持續低水,H按一般會較P按優惠。而在拆息高企時,若H按封頂利率與P按利率相同,則H按利息開支最多亦只會與P按持平。

買樓須知丨現時是否置業良機?

現時利率正處於下行周期,無論以P按或H按買樓,置業人士皆會因利息開支減少而受惠。其次,與2021年樓市高位相比,樓價已累積不少的跌幅;參考中原城市領先指數(CCL),2021年8月時CCL的高位為191.34,而今年11月第2個星期(2024/11/11至2024/11/17)的CCL已跌至137.81,其下跌幅度達27.9%,整體樓價已回到2016年水平,的確令不少上車人士心動。

奈何樓市難估底,回顧歷史,CCL曾經從1997/98年10月亞洲金融風暴前的高位100.55,下跌至2003年的31.79,下跌幅度近7成(68.38%);現時樓市跌幅與當年相比,小巫見大巫,難言樓價再無下跌空間。

本港零售市道低迷,經濟前景本已不明朗,加上美國候任總統特朗普即將上台,地緣政治形勢或趨緊張,出口業亦可能受累於貿易摩擦及潛在關稅戰的影響,利率走勢亦可能因此變化;市民置業信心或因此受動搖,限制樓市回暖力度。

對上車客而言,樓市不穩定因素增多,疊加市場信心問題,現時上車或存在一定風險。當然上車置業人士仍可根據自身的風險承受能力及家庭需求而置業。

買樓須知丨暫緩置業,上車資金又如何部署?

若上車客決定暫緩置業,上車備用資金閒置將可能面臨以下風險:
樓價上升風險:若樓價上升,閒置資金可能不足以應對上車成本的增加。
通脹蠶食資金購買力:若樓價短期內波動不大,閒置資金仍可能因通脹縮水。

上車客若想保存本金之餘,讓閒置資金獲得增長以降低通脹風險、樓價上升風險的話,穩定增長的投資將是首選。論及穩健投資,相信很多人會想到定期存款、收息股或債券。其中,能獲得定期固定收益、並能拿回本金的債券將是首選:
固定收益丨債券投資可獲定期定額回報
債券及銀行定期存款皆能獲得定期定額回報,然而債券收益往往比定存高。而收息股的股息回報須高,卻非定期定額回報、並無保證,公司隨時可能因經濟或公司情況選擇下調派息、甚至不派息,與債券相比存在較高風險。

固定收益丨債券投資將在到期日償還本金
相比收息股,除非債務違約,債券投資者能於到期日取回本金,且不受股市波動影響,對於上車人士而言更為合適。

固定收益丨利率下跌期 債券助鎖定回報
在減息初期、利率仍在高位時,債券的息率仍相對吸引。尤其是短期債券,能有效鎖定回報,同時減少利率波動的風險。

固定收益丨不同債券組合助分散投資風險
上車資金不應單一投入一種工具,適度配置於不同債券組合,可提升整體收益潛力。

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