P按是甚麼？最優惠利率與P按有何關係？H按又是甚麼？這些按揭計劃如何影響供樓成本？現時又是否置業良機？而如果決定暫緩置業，閒置的上車資金又該作何部署？現時樓價與2021年樓市高位相比，已累積不少的跌幅，加上美國聯儲局進入利率下行周期，不少市民或投資者，有意把握機會上車置業或買樓收租，本篇文章將介紹「P按」、「H按」，以及探討樓市面臨的利好利淡因素，以及債券為何適合閒置上車資金停泊。
買樓須知丨P按是甚麼？
買樓須知丨H按是甚麼？
買樓須知丨P按、H按如何影響供樓？
買樓須知丨現時是否置業良機？
買樓須知丨暫緩置業，上車資金又如何部署？
買樓須知丨P按是甚麼？
「P按」中的「P」為「最優惠利率」（Prime Rate），即以最優惠利率為基準的按揭貸款計劃。現時香港的P按利率通常以「P減某個百分比」（P-?％）來計算，假設最優惠利率為5%，若該銀行的P按利率為「P-2%」，即實際按揭利率為3%。
最優惠利率會因應銀行的政策和市場狀況而調整，且各銀行的最優惠利率略有不同，事實上，市場不只有大P或細P，有時會出現3個或以上的最優惠利率。
買樓須知丨H按是甚麼？
「H按」中的「H」為「香港銀行同業拆息」（HIBOR，Hong Kong Interbank Offered Rate），即以銀行同業拆息為基準的按揭貸款計劃。香港銀行同業拆息為銀行互相借貸的息率，有不同檔期之分，由隔夜到12個月不等，不同檔期拆息可能不一。而多數H按會採用1個月港元香港銀行同業拆息為基準。H按利率一般會以「HIBOR加某個百分比」（H +?％）來計算。
由於每月都會重訂銀行同業拆息，因此每月還款金額可能會出現變動。為避免客戶因拆息急升而導致供樓支出大幅增加，銀行普遍會為H按設定鎖息上限，俗稱「封頂位/封頂利率」。一般封頂利率會以最優惠利率減某個百分比（P-?％）來計算。
買樓須知丨P按、H按如何影響供樓？
最優惠利率並非固定，但一般而言，P按會較以HIBOR為基準的H按穩定。P按會較容易估算利息開支，適合尋求穩定、規避風險的置業人士。
H按的利息開支視乎HIBOR的高低，若拆息持續低水，H按一般會較P按優惠。而在拆息高企時，若H按封頂利率與P按利率相同，則H按利息開支最多亦只會與P按持平。
買樓須知丨現時是否置業良機？
現時利率正處於下行周期，無論以P按或H按買樓，置業人士皆會因利息開支減少而受惠。其次，與2021年樓市高位相比，樓價已累積不少的跌幅；參考中原城市領先指數（CCL），2021年8月時CCL的高位為191.34，而今年11月第2個星期（2024/11/11至2024/11/17）的CCL已跌至137.81，其下跌幅度達27.9%，整體樓價已回到2016年水平，的確令不少上車人士心動。
奈何樓市難估底，回顧歷史，CCL曾經從1997/98年10月亞洲金融風暴前的高位100.55，下跌至2003年的31.79，下跌幅度近7成（68.38%）；現時樓市跌幅與當年相比，小巫見大巫，難言樓價再無下跌空間。
本港零售市道低迷，經濟前景本已不明朗，加上美國候任總統特朗普即將上台，地緣政治形勢或趨緊張，出口業亦可能受累於貿易摩擦及潛在關稅戰的影響，利率走勢亦可能因此變化；市民置業信心或因此受動搖，限制樓市回暖力度。
對上車客而言，樓市不穩定因素增多，疊加市場信心問題，現時上車或存在一定風險。當然上車置業人士仍可根據自身的風險承受能力及家庭需求而置業。
買樓須知丨暫緩置業，上車資金又如何部署？
若上車客決定暫緩置業，上車備用資金閒置將可能面臨以下風險：
樓價上升風險：若樓價上升，閒置資金可能不足以應對上車成本的增加。
通脹蠶食資金購買力：若樓價短期內波動不大，閒置資金仍可能因通脹縮水。
上車客若想保存本金之餘，讓閒置資金獲得增長以降低通脹風險、樓價上升風險的話，穩定增長的投資將是首選。論及穩健投資，相信很多人會想到定期存款、收息股或債券。其中，能獲得定期固定收益、並能拿回本金的債券將是首選：
固定收益丨債券投資可獲定期定額回報
債券及銀行定期存款皆能獲得定期定額回報，然而債券收益往往比定存高。而收息股的股息回報須高，卻非定期定額回報、並無保證，公司隨時可能因經濟或公司情況選擇下調派息、甚至不派息，與債券相比存在較高風險。
固定收益丨債券投資將在到期日償還本金
相比收息股，除非債務違約，債券投資者能於到期日取回本金，且不受股市波動影響，對於上車人士而言更為合適。
固定收益丨利率下跌期 債券助鎖定回報
在減息初期、利率仍在高位時，債券的息率仍相對吸引。尤其是短期債券，能有效鎖定回報，同時減少利率波動的風險。
固定收益丨不同債券組合助分散投資風險
上車資金不應單一投入一種工具，適度配置於不同債券組合，可提升整體收益潛力。
