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2021年4月17日

楊書健 市場分析 欲言不止

楊書健: 【欲言不止】英美房託資產林林種種

自從2016年初出版了《投資房託全手冊》之後,這幾年一直蒙《信報》信任,讓我繼續發展房託的論述。《疫後房託新攻略》是我第四本關於房託的專書,最近亦在各大書局上架。自疫苗陸續在不同地區應巿之後,抗疫就進入了下半場。因此,思考疫情對經濟以及股票的長期影響,應該可以幫助接下來的投資取態。

其他前著作的重點相對集中在日本、澳洲、新加坡及香港的亞太區房託,而新書也更廣泛地引入美國和英國的房託。一方面這是因為近年本港投資者對美股的興趣愈來愈高;另一方面亦是因為美國房託佔了全球房託超過一半巿值,因此開放了美國房託的話,選擇將會更多。

我在大學教授投資組合理論,有講解如果重覆投資在同質性高的投資工具之中,就根本不是有效的分散投資。例如,與其同時投資在5隻同地區的銀行股,他們面對的經濟風險幾近一樣,表現共榮共枯,沒有分散風險,倒不如仔細研究,集中投資在當中條件最好的一兩隻。

美房託資產類別逾30種

所以單單說海外房託數目多,也需要看他們的基本面有否差別,才能斷定應否投資。美國房託的資產類別多達三十幾種,由傳統的寫字樓和商場,到新經濟相關的發射塔和數據中心,再到偏章的廣告牌和伐木場都有。不同的資產服務的行業不同,對經濟的反映亦有所不同,因此更能找到分散投資的機會。

亦因為板塊內的資產條件不同,因此整個板塊亦更能吸收經濟振盪。例如去年新經濟崛起,就帶動了發射塔和數據中心房託發展,在十大美國房託之中佔了5席。再加上稍為再傳統一點的物流和迷你倉,其實去年就算買了不揀股的美國房託指數ETF,也會變成了新經濟為主的收租盤。

新資產風險回報各不同

因此,地產雖然是舊行業,但是因為它是經濟載體,因此亦會隨着經濟發展而有變化。我在新書亦提供了數個思考框架,希望能幫助讀者分析這些林林總總的新資產。例如,這些資產的租約都受制於行業發展、投資者需求,乃至政策法律等因素,因此有不同的形態。長達十年的物流倉租約和以小時計的電視電影工作室租約,兩者的風險和潛在回報就是兩回事。

美國房託創新較快,和當地法律和稅制有關。但是這些新型房託亦有逐漸登陸亞洲。香港發展雖然較慢,但現時亦有一隻物流房託在排隊上巿。新加坡去年表現最佳的房託,更專營全球各地的數據中心房託。其他新加坡近一年半的收購目的,有數據中心,亦有學生宿舍等。

非所有建築物宜做房託資產

了解房託和地產金融業者尋找新型資產的心態,就會更明白將來房託巿場的發現。當然,並非所有建築物都適合做房託資產。在新書之中,我亦列出了業者尋找新資產類型的基本條件。

去年房託的表現隨着大巿先跌後升。但是在疫情過後的生態,應該亦已悄悄改變。房託在機構投資者的整個投資組合之中,一般都是歸入穩定收息的一塊。因此正常時候,持股變化也許相對較少。但在疫後環境就需要重新思考,適量改變了。而這就是執筆撰寫《疫後房託新攻略》的原意。

 

(編者按:楊書健最新著作《疫後房託新攻略》現已發售)
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