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2020年11月5日

曾德明 基金

曾德明: 政策鬆緊適宜 內房市場續穩

筆者上回提到中國經濟在疫後重啟,由內需主導的房地產市場迅速復甦,銷售數據表現強勁,提及不同的房策將持續拉動市場,投資者應如何理解監管機構的行動,何以反映這些解讀在內房債投資組合配置中?

有指內地監管機構要求試點的12家房企除提供主要的財務資料外,要附上表外負債的資料,以輔助管理三條紅線政策。

所謂的「三道紅線」,分別是:一、剔除預收款後的資產負債率大於70%;二、淨負債率超過100%;三、現金短債比率少於1倍。房企的有息負債規模之按年增速將根據個別房企的債務比率狀況和觸及紅線的深度,限制介乎0%至15%之間。

防範樓市泡沫

筆者認為這個政策安排鬆緊適宜,一方面限制全國房企的槓桿增長於15%以下,有助防止市場過熱和防範流動性事件,另一方面包容房企目前的債務水平,不要求短期內大量縮減債務,觸發不必要的下行風險。

我們相信,房屋銷售在疫情打擊後迅速復甦,過快或過多的資金流入房地產市場將會造成泡沫。在海外市場疫情仍然嚴竣,外部風險依然高漲的經濟環境下,中國當局有嚴格監察資金流向的必要性,而這系列政策正正回應了中央政府強調多時的「房住不炒」定調,體現監管機構對穩定房地產市場的決心。

目前的政策方向無疑為第四季內地的樓價和銷售行情帶來下行壓力,加上個別地方政府和融資政策對於一些過熱的城市相對更緊。但在當前市場條件下,我們預料短期內不會有更嚴厲的政策出台,整體市場抗壓力仍能支撐內房債行情。

放眼中長期前景

投資者對上月一家內房龍頭的流動性事件猶有餘悸,雖是個別事件,但足以拖累部分投資者對較低評級企業債的熱忱。

可幸的是,我們同時觀察到B評級的債券市場已穩步復甦,相較已發展市場內同類型的發行人,國內企業發行的美元債仍有一定投資價值。

在高收益債券投資組合中,投資者可以放眼以下幾個要點:企業有改善債務結構的意欲、具控制債務水平的能力,以及坐擁一定的土地儲備。再者,我們對能夠釋放企業潛在價值的公司看高一線,例如計劃物業管理子公司分拆上市的房企和部分有放售投資物業能力的房企。對中國房地產行業中長期仍然看高一線的投資者,在近期市場回調的情況下,或可捕捉入市機會,選擇性地增加質素較好的發行人的持倉。

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