熱門:

2019年11月30日

伍澤恩 (John Woods) 理財方案

伍澤恩 (John Woods) : 【私銀觀】房地產是中國調控法寶

房地產在中國是一項政策制定者用以令過熱經濟降溫或刺激需求的槓桿,幾乎就像一個壓力閥。當經濟增長艱難且製造業疲軟時,房地產便是中國首選的解決方案。當經濟增長強勁,政府採取不那麼強硬的政策,以及公司去槓桿等,可以降低房地產板塊的風險溢價,並促使估值中樞上移。在目前利率較低,投資者追求盈利前景穩健的資產,中國的房地產行業剛好滿足這個要求。

當經濟增長艱難且製造業疲軟,貿易減少且資本外流加快時,或政策制定者需要一項可靠的工具,以支持投資增長並安撫受困經濟領域時,房地產則是中國解決方案的「法寶」。

正如國家主席習近平於2017年所說:「房子是用來住的,不是用來炒的。」然而,中國房地產市場遠遠不止磚頭、水泥、房屋這麼簡單。它是政策制定者用來冷卻經濟過熱或刺激需求的一項槓桿。你可以把該行業想像為一個壓力閥。

在即將邁入2020年之際,中國脆弱的經濟微妙地保持泰然自若。由於國內需求弱化的影響,以及中美貿易爭端產生的不確定性,中國經濟受到重創,為此政府在2019年已經推出一套「僅僅夠用」的經濟策略,希望在未將信貸水閘全開的前提下,仍有足夠動力刺激經濟增長。

證據顯示,這個方案很奏效。過去3個月,採購經理指數(PMI)中預測的新訂單指標升至7年新高。然而,這個好消息尚未體現在硬數據中,國內生產總值增長率仍然處於上世紀八十年代的水平,分析師們長久以來一直預測政府將出台進一步措施,支持新一年的經濟。

當局行動早於預期

事實上,中國當局的行動略微早於預期,於11月20日已宣布同時下調1年期和5年期基礎貸款利率,表明中國人民銀行正在尋求降低融資成本,並且可能以此啟動新一輪寬鬆周期。

尤其是5年期利率下調必將令住房抵押貸款獲益,這表明迄今為止當局對房地產行業採取的強硬立場可能會有所放鬆。此外,中期利率進一步下調(我們認為是可能的)將證實不但支持房地產價格,也有利於房地產開發商。

行業盈利增長約兩成

綜觀中國房地產指數表現,可知經營環境日益改善尚未全面體現在價格中。的確,喜憂參半的表現反映房地產行業持續整合,「有組織」的企業從「無組織」的企業手中奪取市場份額,這一點應在2020年支持經濟增長。

總體而言,中國房地產公司在促進經濟增長方面擁有良好的歷史紀錄。自2010年以來,房地產行業每年都實現正向盈利增長,複合年增長率達到22%。2020年,我們預計銷售收入和盈利將分別增長21%和18%。

隨着房地產行業持續放緩,這應降低風險溢價,並支持該行業估值中樞上移。鑑於各家公司並未積極囤積土地,未來資本要求可能適中,公司將聚焦去槓桿【圖1】和股息派發。

圖1:房地產行業處於去槓桿路徑

資料來源:Datastream、瑞信。數據截至2021年(預估)。

 

股息收益具吸引力

同時,估值仍具吸引力,房地產板塊12個月預期市盈率為6.2倍。資產淨值的折讓對該板塊而言是受到青睞的估值模型,我們的分析師預期該板塊較資產淨值折讓49%。

鑑於這些因素,房地產板塊6.3%的股息收益率相當具有吸引力。

無可否認,風險仍然存在。對一家公司而言,人民幣大幅貶值可能導致股票價格回落。但我們認為這個情況發生機會不大,畢竟貿易談判的言論多是積極,而且美元近期走軟。

另一個憂慮是再融資的風險。約1310億美元房地產債券將於2020年到期,當中970億美元內債,相比2019年僅為210億美元。儘管如此,似乎多數開發商今年已經將其一部分2020年的再融資需求進行預早籌資,年初至今的高收益債券發行金額達到540億美元,相比2018年為310億美元。在目前低收益的環境下,我們預計投資者對高收益債券的需求會繼續旺盛。同樣,再融資風險似乎也相當有限。

伍澤恩 (John Woods)

瑞信私人銀行

亞太區首席投資總監

回上

信報簡介 | 服務條款 | 私隱條款 | 免責聲明 | 廣告查詢 | 信報會議中心租賃 | 加入信報 | 聯絡信報

股票及指數資料由財經智珠網有限公司提供。期貨指數資料由天滙財經有限公司提供。外滙及黃金報價由路透社提供。

本網站的內容概不構成任何投資意見,本網站內容亦並非就任何個別投資者的特定投資目標、財務狀況及個別需要而編製。投資者不應只按本網站內容進行投資。在作出任何投資決定前,投資者應考慮產品的特點、其本身的投資目標、可承受的風險程度及其他因素,並適當地尋求獨立的財務及專業意見。本網站及其資訊供應商竭力提供準確而可靠的資料,但並不保證資料絕對無誤,資料如有錯漏而令閣下蒙受損失,本公司概不負責。

You are currently at: www.hkej.com
Skip This Ads