上星期，香港政府推出了一塊在啟德的商用土地，但卻因為未到價而流標。這是二十多年來，本港第一次拍賣商業地皮需要流標， 因此引起市場關注。該塊地皮處於前啟德機場的跑道末端，貼近現時的郵輪碼頭，擁有無敵海景，本來是貴重地皮。但是這塊地皮特別之處，在於地契列明三分之一的總樓面需作酒店用途，因此限制較大。所以這次流標並不代表地產商對香港或東九龍失去信心。
這塊酒店用地，本來就是郵輪碼頭規劃的一部分。按原來的規劃，新建郵輪碼頭的原因之一，是要推廣香港作為郵輪旅遊的母港，希望吸引郵輪公司以香港為航線起點或終點。全亞洲的旅客則可以先以飛機來港， 旅遊一兩天之後再上船。因此在郵輪碼頭旁邊建有酒店，就可以直接滿足這類旅客的需要。不過，雖然根據政府資料，郵輪碼頭的停泊數字其實已經比當初規劃為佳，但是這種母港效應卻仍未明顯。
發展商考慮交通配套
根據現時規劃，在前跑道上除了郵輪碼頭和酒店之外，還有跑道公園以及旅遊中心，另外又有超過十塊住宅用地。 當整個區域發展成熟之後，在跑道上居住的居民數以萬計。因此如何處理交通流量，成為了規劃重點。現時規劃之中，有單軌列車將跑道連接到觀塘站及在建的沙中線啟德站，應可疏導人流。不過單軌列車仍只有規劃，尚未落實興建。現時拍賣跑道土地，發展商需考慮如果這個項目的發展速度比起單軌列車更快，在項目落成之後，交通配套尚未完善的幾年間，交通將會成為當區居民及酒店房客往返居住地點的問題。
啟德跑道配合九龍東發展
而且，九龍東經過十幾年的發展，增加了不少甲級寫字樓供應，將香港的高級寫字樓總供應增加了一倍以上，令該區域由傳統工業區搖身一變，成為寫字樓樞紐，租金在全球排行第31。但是其他配套包括商場和酒店則較為滯後。九龍東若要變成貨真價實的核心商業區，必須提供足夠配套，讓上班一族有地方用餐或與朋友見面。啟德跑道上的商業地產項目，如能做到交通暢順，其實都可以幫助滿足九龍東在這方面的需要。
地土用途不同影響反應
最後，在地產業測量系的課堂之中，我們都會討論所謂的最佳用途。政府或城規會當然可以用公權力，指令某塊土地可作什麼用途。但是法定限制之外，發展商及其他投資者則要考慮土地在不同用途之下，租金及樓價亦會有所分別。同一塊土地究竟適合用作住宅、寫字樓、商場，還是酒店，就很考投資者的功力。這星期土地流標，或是因為發展商對在該地皮發展酒店的信心不足。如果改成其他土地用途，情況又可能有所不同。
因此，今次流標或許反映了這塊地皮的微氣候，但對全港的整體後市影響不大。反而是酒店項目愈難開發，則供應愈可能會持續不足，令現有酒店的價值更高。
楊書健
