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2019年2月16日

楊書健 理財方案

楊書健: 啟德酒店地流標的啟示

上星期,香港政府推出了一塊在啟德的商用土地,但卻因為未到價而流標。這是二十多年來,本港第一次拍賣商業地皮需要流標, 因此引起市場關注。該塊地皮處於前啟德機場的跑道末端,貼近現時的郵輪碼頭,擁有無敵海景,本來是貴重地皮。但是這塊地皮特別之處,在於地契列明三分之一的總樓面需作酒店用途,因此限制較大。所以這次流標並不代表地產商對香港或東九龍失去信心。

這塊酒店用地,本來就是郵輪碼頭規劃的一部分。按原來的規劃,新建郵輪碼頭的原因之一,是要推廣香港作為郵輪旅遊的母港,希望吸引郵輪公司以香港為航線起點或終點。全亞洲的旅客則可以先以飛機來港, 旅遊一兩天之後再上船。因此在郵輪碼頭旁邊建有酒店,就可以直接滿足這類旅客的需要。不過,雖然根據政府資料,郵輪碼頭的停泊數字其實已經比當初規劃為佳,但是這種母港效應卻仍未明顯。

發展商考慮交通配套

根據現時規劃,在前跑道上除了郵輪碼頭和酒店之外,還有跑道公園以及旅遊中心,另外又有超過十塊住宅用地。 當整個區域發展成熟之後,在跑道上居住的居民數以萬計。因此如何處理交通流量,成為了規劃重點。現時規劃之中,有單軌列車將跑道連接到觀塘站及在建的沙中線啟德站,應可疏導人流。不過單軌列車仍只有規劃,尚未落實興建。現時拍賣跑道土地,發展商需考慮如果這個項目的發展速度比起單軌列車更快,在項目落成之後,交通配套尚未完善的幾年間,交通將會成為當區居民及酒店房客往返居住地點的問題。

啟德跑道配合九龍東發展

而且,九龍東經過十幾年的發展,增加了不少甲級寫字樓供應,將香港的高級寫字樓總供應增加了一倍以上,令該區域由傳統工業區搖身一變,成為寫字樓樞紐,租金在全球排行第31。但是其他配套包括商場和酒店則較為滯後。九龍東若要變成貨真價實的核心商業區,必須提供足夠配套,讓上班一族有地方用餐或與朋友見面。啟德跑道上的商業地產項目,如能做到交通暢順,其實都可以幫助滿足九龍東在這方面的需要。

地土用途不同影響反應

最後,在地產業測量系的課堂之中,我們都會討論所謂的最佳用途。政府或城規會當然可以用公權力,指令某塊土地可作什麼用途。但是法定限制之外,發展商及其他投資者則要考慮土地在不同用途之下,租金及樓價亦會有所分別。同一塊土地究竟適合用作住宅、寫字樓、商場,還是酒店,就很考投資者的功力。這星期土地流標,或是因為發展商對在該地皮發展酒店的信心不足。如果改成其他土地用途,情況又可能有所不同。

因此,今次流標或許反映了這塊地皮的微氣候,但對全港的整體後市影響不大。反而是酒店項目愈難開發,則供應愈可能會持續不足,令現有酒店的價值更高。

楊書健

安泓投資

投資總監

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