彭博周二報道，在香港上市的兩間內房企業──廣州富力地產(02777)和中渝置地(01224)，與英國發展商St. Modwen Properties達成協議，買入倫敦九榆樹廣場(Nine Elms Square)的項目，價值4.7億英鎊。商業買賣交易本是平常事，這樁買賣特別的地方在於，原先與St. Modwen Properties在6月簽署意向書的是大連萬達集團，現在變成屬於民營企業的內房發展商富力地產及中渝置地接手。
此前富力地產在7月19日以6折的價格，買下萬達旗下76間城市酒店權益，和煙台萬達70%的股權。這次是萬達與富力的第二次合作，資產項目不再是內地而在海外。根據英國權威地產雜誌Estates Gazette的報道，富力地產早於今年4月5日，已經斥資1.57億英鎊，向CLS Holdings購入九榆樹地區150萬平方呎的發展項目Vauxhall Square，這次與富力合作的另一方中渝置地，也是英國房產的大買家。
交易反映未來資金流向
今年1月，中渝以2.9億英鎊買入倫敦Paddington火車站附近的寫字樓，繼而在5月以11.35億英鎊買入倫敦金融城最高大樓The Cheesegrater的全部股權。據中渝置地最新的年報顯示，公司在內地發展的所有項目已全部出售，相信所得資金作收購海外資產之用。
筆者並不是地產分析員，對以上涉及買賣交易的幾間公司也沒有深入的研究，但我認為這些交易的背後，或者顯示着未來資金流動的大方向。所謂輕資產或重資產的分別，不完全取決於公司主腦或營運的遠景，更多的是考慮資金的成本、現金流和業務的可持續發展。
資金成本考慮成為重點
如果說內地房地產發展商受到政府的打擊樓價措施所壓抑，營運愈來愈艱難，風險愈來愈高，可以看看過去數周各大內房股公告的業績報告，盈利翻倍或增長數十巴仙的為數不少，內房股的股東和股民皆大歡喜，應驗了「風險愈高，回報愈高」的說法。其中中國恒大(03333)，年初至今表現最為突出，52周內的最低價是4.73元，本周二的收市價是21.65元，是年初的4倍多。然而，同一的市場環境，不同的公司卻有不一樣的遭遇。內地負債第二大的地產發展商綠地集團在東北遼寧項目經營困難，一筆總值2億美元的貸款因違約而被終止，對未來在內地及海外發債及融資肯定是負面的。
地產發展是萬達集團王健林先生口中的重資產，因為地產發展是資本密集最高的行業，資金需求量大，回本期長，資產由重轉輕即是減債，背後的想法是未來資金成本將上升，導致利潤受壓，回報降低。資金成本上升其中一個原因是貸款受到限制。內地樓市的限購、限貸，不僅是影響買房者，地產商的項目融資也會受到影響，因為資金同樣是來自於銀行貸款。
海外融資易支持積極投資
海外融資又較內地融資來得容易和成本較低。上述的幾筆交易中，買方都是香港上市的內房企業，也是發行海外美元債券的活躍者。即使是內房中負債最高的中國恒大，今年也在香港發行了破紀錄的美元債券。
內地企業的海外融資股權買賣和資產互換等，是未來資金流向的焦點。執筆至此，SOHO中國(00410)也表示有40億元人民幣的資產要賣。
陸庭龍
