2024/25年度《財政預算案》昨天公布，敲定撤銷全部樓市需求管理措施，金管局同時放寬物業按揭限制和暫停貸款者的壓力測試要求，能否止住樓市跌勢尚待觀察，既然當年「辣招」頻發後樓價續反覆向上多年，現在「復常」亦不宜憧憬可從此擺脫熊市，但「小陽春」則值得期待。
香港「樓熊當道」，去年10月底《施政報告》宣布「減辣」，其後金管局亦鬆綁部分逆周期措施，樓價近4個月卻無法喘定，代表交易成本下降的刺激作用十分有限。差餉物業估價署在預算案前夕發布最新的1月份數據顯示，本地私人住宅售價指數挫至306.4，是去年初「小陽春」之後連續9個月向下，與2021年9月歷史高位相比，累積勁瀉23%。各級商廈和零售樓面售價儘管已從谷底稍為回升，惟1月數字仍較紀錄峰值低近三成，表現比住宅更不濟。
附【圖】所見，雖然整體住宅售價及租金指數在1月都呈下跌，但租金指數僅由4年高位輕微回調，跟樓價指數持續下滑相比，「背馳」情況無明顯改善；兩者歷來走勢相若，今趟「各走向路」，分析認為是潛在買家看淡後市而「租住先」，導致租賃需求急增，令租金相對硬淨，如果「撤辣」能夠令他們「租轉買」，應可助樓價反彈。
另一方面，近9個月樓價累挫13.5%，與上一波（2022年5月到12月）跌幅相若，當那些觀望後市而暫時被遏抑的需求短期內入場，可成為「小陽春」再現的推手。然而，期待樓價重拾升勢似乎言之尚早，個別大行也先後發表報告，預測「辣招」全部取消亦未足以使樓市「熊轉牛」。
「樓牛」何時重臨，暫且拭目以待，由於「減辣」呼聲四起，市場早已估計政府會藉預算案出招，地產股偷步炒上，昨天「撤辣」程度略超預期，代理股美聯物業（01200）立即爆上一年新高0.94元，埋單報0.87元，飆約34%，其他發展商也普遍有進賬，惟高位壓力漸大，尾市升幅收窄。
本港主要地產股中，恒地(00012)、新地(00016)、信置(00083)、恒隆地產(00101)、長實(01113)近日從低位上漲6%到9%，九倉(00004)更迭創一年新高，樓市短期利好已被反映，恐回吐風險不細，即使樂觀相信港樓受惠「復常」見底回升，仍應候調整再買入。
事實上，上述大型發展商(九倉除外)經歷了港股「長熊」洗禮，股息率逾5.5厘之餘，市賬率在0.4倍或以下，估值已經具吸引力。
信報投資研究部
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