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2014年10月11日

楊書健 理財方案

楊書健: 澳洲房地產投資竅門

最近幾個月,澳洲的住宅樓巿,似乎成了內地開發商與一般散戶的新寵兒。其實這個趨勢,由來已久;早在80年代,香港與台灣的投資者,已經投資悉尼及墨爾本的房地產市場。但無論他們投資當地房地產的原因是什麼,北亞的投資者都集中投資在悉尼及墨爾本,因為這兩個城市是澳洲一東一西的龍頭,亦是當地經濟發展重要陣地。

北亞投資者偏好悉尼及墨爾本

澳洲房地產投資者的投資目的各不相同,部分因為子女到澳洲讀書,買較租划算;而子女大學畢業之後,房子升值則更合意。另外亦有純為投資,因為澳洲與北亞時區相同,透明度又相度較高的巿場。無論是因為子女讀書還是純為投資,北亞的投資者都集中投資在悉尼及墨爾本。主要原因,是澳洲中部為沙漠,東南部是宜居的溫帶經濟氣候。故此,經濟發展都偏重在這一帶,而悉尼與墨爾本則是這區域裏,一東一西的兩個龍頭。其餘城巿,以布里斯本及珀斯為第三及第四大城巿,但兩者皆為礦業經濟,而且整體經濟規模均比悉尼及墨爾本小得多,故此房地產巿場亦較為波動。所以海外投資者,一般都是以悉尼及墨爾本為主。

央行警告房地產現泡沫

澳洲在2011年前,受惠於中國的原材料需求,帶動了各種投資,所以經濟向好,匯價大漲。匯價大漲的一個結果,是澳洲民眾發現海外消費遠比國內便宜。尤其是2009及2010年,澳洲國內的消費幾乎沒有增長,國民收入的增長,都花到旅遊及境外互聯網的消費之上。在2011年後,原材料帶動的投資開始減慢,澳洲隨之而經歷了兩年左右的轉型期。但到2013年,房地產巿場便開始顯著回暖。即使澳洲央行於9月發出了房地產泡沫化的警告,但澳洲樓市似乎還處於擴張期。

以自然對沖方式購資產

海外投資者要投資澳洲,要考慮資金如何調配。如果要承造按揭的話,宜以澳元貸款為主。以當地貨幣借貸,購買當地資產,業內稱之為自然對沖。自然對沖的好處,是減少在貨幣波動的時候,投資者需要補倉的機會。在2008年的金融危機中,澳元在4個月內,由1澳元兌0.98美元跌至0.60美元,跌幅達四成;但在一年之間,又重上0.90美元的水平。假如投資者以美元或港元借貸,則用作抵押品的房子,帳面價值便會一度大幅下跌四成,導致負債比率大升,或甚至變成負資產。銀行在這個時候,有權要求投資者補倉;而若投資者未能補倉,銀行就有權收樓,迫使投資者斬倉。但若投資者以澳元借貸的話,資產與債務的價值一同下滑,故此不會改變負債比率,亦不會出現補倉的問題。而在一年後,資產亦會回升到貼近原來的水平。這類貨幣波動,短期的殺傷力往往很高,但控制得宜,鮮有造成長期的傷害。

自然對沖,放棄的是美元與澳元之間的息差,但換來的是中長期的穩定性。尤其是投資期較長的機構投資者,幾乎都會以自然對沖的方式,購買海外資產。

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