內地房地產市場持續面臨挑戰，中國政府於5月17日推出3項針對房地產市場的額外措施，以降低按揭貸款供款負擔，並解決房屋庫存問題，藉以支持及穩定房地產市場發展。市場普遍視有關政策為積極訊號，顯示中國政府加強透過庫存管理來穩定樓市，有助重建一手住房市場的供需平衡，惟措施的實施進程及成效仍需時顯現。
3項措施包括：1）取消商品房利率下限，將首套商品房首付比例降至15%，及第二套首付比例降至25%；2）允許地方政府從陷入困境的開發商當中回購閒置土地，並購買空置房屋用作保障性房屋；3）中國人民銀行設立3000億元人民幣保障性住房再融資計劃，鼓勵引導金融機構支持地方國企以合理價格，收購已建成但未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
轉化成經濟實效存不確定性
中國政府自2022年下半年起放寬房地產政策，協助財困的房地產開發商，例如降低貸款市場報價利率（Loan Prime Rate）等，以刺激市場需求，惟措施的成效有限，房地產市場仍持續受困。
今次中國政府實施全國性支持房地產市場措施，令市場眼前一亮，但相信中國監管機構及政府對房地產的立場仍會保持謹慎，而上述三大政策的主要目的，是控制和管理當前的房地產周期，並遏制房地產低迷對經濟構成的進一步影響。目前來看，政策的方向似乎恰當，但相關措施能否轉化為有形的經濟表現，仍存在一定不確定性。
市場續關注未完工房屋交付
要評估政策的有效性，可以通過觀察實體房地產市場、實體經濟的情況，以及後續的債券價格來衡量。事實上，自2022年底以來，房地產市場在多項政策支持下，基本面正在改善，惟行業仍存在不少問題及挑戰，當中最受關注的是還沒完工的新建房屋交付問題，這或會影響消費者信心及投資者意欲。
儘管中國政府已推出政策支持房地產市場，但房地產信貸市場的基本面難以出現即時的改善，這些政策亦會對不同房地產開發商有不同影響。長遠來看，基本面穩健、資產負債表強韌、擁有充裕流動性的開發商，將更受惠於有關措施。相反，流動性不足及經營模式困難的開發商，即使獲得有關措施支持，仍有可能面臨重組風險。對這些短期仍要面對龐大到期債務的開發商來說，再融資能力以及是否具備其他再融資選項，仍然是他們未來解困的關鍵。
體質較弱開發商有重組風險
整體而言，房價趨向穩定、合約銷售或新屋動工改善，將是房地產行業持續復甦的先決條件。市場估計，在中央公布進一步的具體房地產政策細節之前，有關措施或會對經濟產生一定影響，而當內地房地產市場持續經歷重組後，相信最終會找到新的平衡點，消費者信心也會跟隨恢復。
陳詠詩
