筆者雖然不是地產界人士，不過由於工作需要替客戶做理財規劃和財富管理，大家的話題自然少不了有關樓市和物業投資。這次筆者會以兩個小個案，討論一下有關物業和理財投資的關係。
Ray是筆者的一位朋友和客戶，他在港島區持有一個出租的物業，自己和家人則租住一個位於九龍東的單位。由於Ray在九龍區工作，加上港島區的自置物業收取的租金比租住九龍東的租金高，因此他一直很滿意這個安排。然而，隨著樓價愈升愈高，他覺得樓市的風險也愈來愈高，所以打算賣出港島的物業。不過眼見身邊的朋友或同事早前將樓沽出，現在都不能以心中預算再上車，他又擔心做錯決定。最近，Ray跟筆者見面時便談起這個問題。
在傾談期間，筆者首先了解了Ray的物業情況。原來他持有的物業現時銀行估價約值700萬元，扣除按揭貸款後淨值約360萬元。然後，再了解Ray對樓市的想法和他將來的工作情況。最後大家得出一個結論，就是先賣出港島區的物業獲利，再在新界或九龍區找一個大約350萬元的物業，目標是租金回報率要高於目前Ray在港島區的物業。若Ray選擇做七成按揭，首期連物業印花稅等雜費要120萬元，Ray還可以預留240萬元作後備現金或其他用途。
除了Ray外，筆者另一客戶Katie今年55歲，還有不足10年便退休。2010年時眼見樓價已上升了不少，遂賣出了自己唯一的物業，套取了大約300萬元現金，然後轉租房子。誰知道賣樓後樓價持續上升，現時樓價比自己賣樓時已上升超過5成。這幾年Katie一直希望待樓價回落時再買樓，但眼見樓價愈升愈有，既後悔當初賣樓，又不甘心以一個更高的價錢再追入市，一等就等了好幾年。最近Katie開始擔心樓價不會有回落跡象，而且自己距離退休的時間愈來愈近，在一次跟筆者見面時，她便談論起這個問題。
筆者認識Katie一段時間，知道Katie的性格比較容易受市場情緒和資訊影響，所以亦贊成Katie在退休前購入自住物業，減少退休後居所支出的不確定性。Katie希望買回和當初自己的單位質素相若的物業，但這類單位目前樓價已上升到超過700萬元，雖然Katie足夠支付首期，但也會對Katie的財政構成一定的壓力，而且筆者個人亦認為未來數年樓價下跌的風險不容忽視。和Katie傾談後建議她可以先買入一個大約400萬元，較遠離市區的物業後，再出租。一方面Katie有足夠能力負擔，並於退休前可以把物業供斷。另一方面，不論將來樓價升跌，Katie也可以有一個自置物業，不用擔心退休後的住屋需要。
這兩個個案令筆者想起一個普遍市民的的想法，就是若持有一個物業可以做的就只有繼續持有或整個賣掉，卻不能像股票或其他投資般先賣掉一半。然而是否一定如此呢? 是不是可以賣掉半個單位呢?以Ray的情況為例，其實也可以想像成賣掉了一半物業，例如賣了700萬元的物業，再買回一個350萬的物業，假如樓價真的下跌，也可以減少損失；萬一樓價上升，也能享有部分升幅。當然這過程牽涉較多的手續費，而且新買入的物業目前有3年的額外印花稅(SSD)等因素要考慮。然而，筆者認為這可以視為0與1之間的另一個選擇。
同一道理，現時很多人也因樓市太高而對入市卻步，期望待樓市回調才入市，但有些一等就是好幾年，就好像Katie的例子一樣。其實，他們也可以考慮先買一半，即比心目中價格少一半的單位，然後租給別人，同樣可以將升幅或跌幅減少。當然這個做法的大前題是自己不介意租住別人的物業，而如果自己擁有多於一個物業，亦無須用這個方法。另外，最重要的是在置業前必須清楚了解自己的承擔能力。
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林正宏
