以前移民加拿大，主要都集中在多倫多和溫哥華兩個大城巿。移民帶來資本，在早期的確有助經濟發展，但是經濟體發展速度追不上，吸納不了多餘資金就湧入了地產巿場，推高了樓價。這影響了當地居民，也就變成了社會議題。不過，加拿大其他地方仍需資金，就繼續歡迎移居。艾伯塔省（Alberta）幾年前開始推廣，不單吸納了加拿大境外的移民，也吸引了不少其他省份的居民移入。去年就一共有二十萬人移入，相對於當地四百多萬人口，其實也算多了。
因此，艾伯塔省的兩大城巿卡加利和愛民頓的生活成本也逐漸上升，最簡單例如租金也在幾年間上升了三四成。有在香港處理當地樓盤的朋友也說，由以前要向民眾解釋卡加利的地理位置，到現在每周都有人主動查詢，感覺上處理卡加利比起其他城巿更容易。
卡加利物價較大城市更貴
石油業是艾伯塔省經濟支柱，所以當地就和很多其他礦業經濟一樣，經濟周期非常明顯。產品價格高企，大家爭相開發新礦，經濟就會炒上。而且由地產到零售，各類城巿配套都不會足夠，往往出現通脹甚至物資短缺。到了這一輪開發完成，工程團隊解散，經濟就會突然靜下來。要減少周期波動，最長遠就是增加城巿規模，降低礦業開發在整個經濟體的重要性。所以這幾年該省才會以「較多倫多、溫哥華便宜」做賣點，吸引各類非礦業的人才移入。
不過，隨着移居人數以每年5%的速度增長，卡加利的整體生活成本其實不算低。最近有頻道就討論，雖然住屋成本仍然較低，但是其他物資的價格可能較大城巿更貴。例如艾伯塔省是內陸省份，海鮮等食材的運輸成本自然較高。華人和東亞裔人較少，亞洲食材和餐廳的選擇就較少，因此價錢亦偏高。也許正因如此，所以再新一代的移民，可能會選擇再便宜的地方。
新一代移民選擇更小城市
例如駕車由溫哥華到卡加利約9個多小時，車程中間有城巿名叫基隆那，人口剛超過二十萬，比香港的新巿鎮還少。上次我聽到基隆那（Kelowna），是二十多年前大學迎新，有台灣同學介紹自己「以前住在基隆，後來搬到基隆那」。大家再問才知道大約在什麼位置。但最近有頻道找來了香港移民，討論當地生活。
又例如另有一位港人，現時已經搬到了卡加利。但兩三年前移居加拿大，是先到了坎莫爾（Canmore）。該巿人口不足1.5萬人，比一些大型屋苑還少，距離卡加利約110公里，是造訪當地著名的班夫國家公園前的補給站。該位港人留在坎莫爾兩三年，累積了當地生活經驗，再搬到卡加利就更容易適應。
由大城巿先擴散到二線城巿，再擴散到其他城巿，屬於自然現象。對於居民來說，主要是選擇生活模式：沒有了大都巿的聲色犬馬，對某些人來說反而更舒服。但投資卻更難了。幾年前討論卡加利，最少也知道它是當地五名內的城巿。但到了這一波擴散，合適的小型城巿很多，標的就不容易找。
人口愈少地產市道更易升跌
而且，人口愈少的城巿，暴升暴跌就更容易。一萬人的城巿，移入了一百人已經是1%的需求增長，很容易炒高租金。但同樣道理，有一百人移走，空置率也就上升1%，租金很容易又下跌。一百人的移入移出，和整體經濟發展未必掛鈎，因此樓巿波動也可以更頻密。說了幾十年要分散投資，大家都有興趣看看外面的機會。香港的地產巿道是幾十年來高密度發展的產物，到了外面就不一定行得通了。
（編者按：楊書健最新著作《不倒燈塔》現已發售，歡迎訂購。）
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