隨着房地產市場逐步適應高息水平，估值已顯著受壓，而下跌程度因地區而異。
在美洲，我們相信目前的加息周期接近尾聲，而最近的不利因素將在2024年變為有利因素。美國房地產投資信託（REIT）市場，在過去的緊縮周期結束後表現出色，而鑑於現時的供應風險偏低，以及結構性需求趨勢強勁，即使經濟增長放緩，基本面亦有望保持穩健。
地區與行業差異造就機會
至於歐洲方面，財務狀況較弱的公司，由於面臨再融資風險和現金流下降，資產淨值和總值的折讓率處於接近歷史紀錄水平。自2022年底以來，隨着債券孳息率大幅上升，資本化率隨之攀升，但股價變動意味私人市場資本化率亦將相應變更。由於宏觀經濟和地緣政治風險將繼續影響歐洲，我們仍會聚焦於更能抵禦市場回調風險的公司。
在亞洲，如何調控昂貴的生活成本同時確保經濟增長，仍是各國政府面對的主要挑戰。市場關注在未來幾個月，聯儲局、日本央行和中國政府的經濟政策。中國如何通過財政和貨幣政策促進經濟增長，以及其房地產市場政策，均令其經濟前景不明朗。至於其他亞洲國家，經濟增長和貨幣政策主要仍取決於聯儲局的利率政策及全球經濟增長。行業方面，長期實際利率急升，可能令地區REIT估值下跌。從正面看，持續的波動性卻能產生矛盾局面，即只要加息步伐放緩同時淨營業收入（NOI）得以維持，宏觀經濟下行反而對房地產股票有利。
房市整固成REIT入市良機
近期房地產市場的抛售導致資產價格下跌，資本化率隨之上升，上市REIT的資本化率（即根據市值評估物業的潛在回報率），亦達到近年來的最高水平。我們相信，房地產市場正處於大整固的早期階段，資金充足的公司早已有一份心儀物業的購買清單，現在能以大幅折扣逐一買入。儘管整固已在許多領域出現，但我們預計，隨着宏觀環境趨於穩定，且信貸市場繼續開放，REIT行業將出現更多併購活動和私有化浪潮，從而推高REIT的資產價格，並帶動強勁反彈。
結構性和周期性趨勢增潛力
由於多種租戶趨勢出現結構化轉變，包括數碼化、人口結構和去碳化等，造就更有利的入市價格和租金增長前景，令投資前景更佳。具有投資吸引力的行業包括數據中心、工業、零售及長者和學生房屋。
數據中心方面，人工智能急速發展，推動了數據的爆炸性增長，由於供應受限制，市場對數據中心需求甚殷，為數據中心帶來低空置率和高租金增長的優勢。工業方面，隨着早前供應受到限制的市場回復供應順暢，需求正以破紀錄的步伐放緩。人口稠密的沿海市場，仍然是最有利的投資地點。零售方面，隨着租金增長降溫（但仍保持正增長），零售銷售增速減緩，生活必需品擁有最佳的風險調整回報潛力。
至於長者房屋，租金和入住率增長，抵消了營運費用增加，令收入增長趨勢向好。學生房屋的入住率處於歷史高位，位於競爭最激烈學校附近的房屋前景更佳。
Rick Romano
