民營內房債務問題一直備受關注，內房美元高收息債自今年2月以來累跌54%。8月初一家大型民營內房企業未能如期支付債息，再次觸發市場對內房市場前景的憂慮，導致內房股債齊挫，避險情緒升溫，投資意欲再度轉弱，關注中央會否進一步放寬限制性措施。
民企融資渠道受限
隨着9月份政府推出更多刺激措施，現時內房債的下挫已受控，但市場下行風險仍高，我們從三方面去衡量近期事件對內房市場的潛在影響。
第一，民營開發商能否順利抵押資產進行融資的風險：鑑於相關的政策所限，發展商未能充分動用預售樓花所得的資金。而當中民企不像國企般可透過發行新債獲取流動性，故當民企未有充足現金償還債務，便可能要將投資物業進行抵押。一方面抵押資產的融資能力取決於資產質素，另一方面，在宏觀疲弱的環境下，銀行或會改變融資政策，令民企融資渠道進一步受限。
第二，開發商還債的意願：上述違約的民營內房管理層在公司出現還款壓力前，先將個人離岸資產獨立於企業，有關舉動可視作一個警告訊號。作為投資者，若看到有關警告訊號出現，便要預備或會有信貸問題發生。
第三，購房者的信心：從上半年合約銷售數字來看，只有部分國企或專注於一、二線城市的優質民企銷售仍見增長。由於內房財政壓力已持續約兩年，故購房者已傾向選擇國企或較具實力開發商的項目。與此同時，政府對未完工樓盤推出的支援措施，有助避免開發商出現違約時引發系統性風險。直到目前為止，近期的信貸事件對買家的信心未做成太大衝擊。
房地產銷售與中國經濟發展息息相關，而今年內房銷售經歷暢旺的第一季後，已維持弱勢一段時間，家庭在面對宏觀經濟及收入不明朗的因素下，傾向押後購房決定，而有關事態發展加強我們對內房市場更趨分化的看法，預期缺乏資本市場融資渠道的民企將進一步走低。
料更多政策撐房市
鑑於內房所面對的問題仍未解決，預期中央會推出更多支持政策。自7月份政治局會議對房地產市場發出積極訊號後，當局推出更多需求端的刺激措施，包括放寬限購、降低首付比例及房貸利率等，預期有關措施可釋放部分升級需求，協助穩定市場情緒，但若要宏觀經濟全面復甦，更大的政策推動力顯然重要。
儘管預期內房開發商未來走勢會更分化，相信當中仍會有幸存者，某些企業在銷售方面仍有增長，但銷售不滯開發商的信貸狀況將出現更大壓力。總體來看，要審慎選擇投資內房，並密切留意中央會否推出更多支持內房及宏觀經濟的刺激性措施。
陳詠詩
