常聞中央銀行加息對樓市有負面影響，最近英倫銀行再次加息，使商業銀行等金融機構的借貸利息高達5.25厘，自2008年2月以來最高。金融市場預期，在年底時英倫銀行的利率將高達6厘，若言屬實則達到二十年的高峰。此舉將加重借貸成本及所繳付的利息，具體的影響是如何？樓價將預期下跌多少？應採取什麼行動？
中期新供應大減
首當其衝的當然是透過房貸買樓的市民，全英超過200萬人將需承受大幅增加的貸款利息，當中有80萬宗定息按揭需在下半年更新，另外有160萬宗按揭需在明年再融資，續期房貸。不同專家估計，整體樓市今年平均下跌5%。當中，牛津經濟研究院和信貸評級機構穆迪預期，英國樓市整體下跌10%。影響亦反映在本地發展商股價上，Berkeley、Barratt、Persimmon、Taylor Wimpey股價相繼下跌，市場預期新樓購買力減弱，新樓銷售量預期減少20%；同時，全英150間新樓承建商有20間需要被接管，佔13%，新樓的供應量亦持續下跌，預計今明兩年每年供應量少於12萬間，遠較政府目標每年24萬至30萬間新供應少，供應稀缺亦使樓價站穩。
雖然如此，通脹增長速度放緩，英國通脹率由５月的8.7%降至7.9%，慢慢反映加息效果。整體英國樓價自去年歷史高位起僅下跌3%，日常生活開支費用回落。整體大城市的住宅租賃市場異常熾熱，自2019年，倫敦平均租金上升28%。高息環境下，普遍家庭轉向租樓居住，而非置業。專家建議一般借貸人，可考慮在續期或轉換房貸產品時，考慮預繳部分樓價，藉此降低房貸總額和後續房貸利息。加息目的使樓市可持續地發展，現時房產市場回調幅度有限，亦未見賣方出現恐慌性拋售。
樓價料短暫調整
現階段適宜密切觀察樓市，等待合適機會投資。高息環境對首置和剛借房貸的業主影響較大。由於英國審批房貸申請非常嚴謹，門檻亦較高，即使在高息環境下，絕大部分家庭亦可負擔利息支出。加上現時只有30%業主借貸，相比起1990年代有40%業主，樓市有一定的防守性，本土薪金增長幅度健康，疫情期間普遍家庭的儲蓄大幅增加。總括而言，英國房產市場比香港防守性更高。樓價在可預見的將來短暫調整，令整體樓市發展更健康。
葉永鏗
