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2023年5月20日

楊書健 市場分析

【欲言不止】港樓市短期前景 看經濟信心

香港樓巿在去年底以來,按中原指數回升了7%,但相比去年初仍然下跌了十餘個百比點。相比新加坡連續3年樓巿上升了三成,或者加拿大、澳洲、美國等地於2021年出現一次大升浪,香港這3年樓巿偏向牛皮,反映了資金也許仍在等待機會。

星樓市加辣未阻海外買家

尤其新加坡在4月底再次加辣,將買家印花稅進一步提高。外國人買樓現時需繳付樓價六成的買家印花稅,而新加坡公民購買第二個或更多物業,則需繳付三成的印花稅。而以公司名義買入單位,則要繳付兩成半的印花稅。最有趣是辣招落實之後,仍然有海外買家願意完成交易。據聞當地有樓盤開盤賣了8個豪宅單位,仍然有4個單位由海外買家買走了。

當然,香港這兩三年樓巿牛皮,部分原因是以前升得太多了。無論是住宅樓價按工資中位數的倍數,還是甲級寫字樓的呎租,香港都長期列入全球最貴的城巿。記得在2018年左右,甚至連排行在中環和港島東後面的九龍東,呎價都比巴黎和法蘭克福為高。因此,這兩三年其他地方樓價大升,亦是別人在追落後。

港通脹低只因之前已偏貴

這和通脹是同一個道理。在亞洲或歐洲各地旅遊,也許都會發現香港的物價,尤其是餐飲等服務,價錢都不便宜。而且與其他發達經濟體相比,香港服務業工資不算高。香港物流又暢通,又沒有進口關稅和銷售稅,食材等實物成本只會比其他地方便宜,所以最後價格較貴,背後還是租金的問題。這兩年香港通脹偏低,部分原因亦是因為之前不便宜,因此升幅較緩。

當然,樓巿長期牛皮,社會的負擔能力亦會逐漸上升。隨着經濟體逐漸增長,再加上再緩慢也有1%至2%的通脹率,入息中位數也會慢慢上升。另外,未來幾年的科技發展應該圍繞的一方面是脫碳,各國在增加投資新能源系統,輸入成本都會大降,變相降低了每度能源的成本。另一方面,人工智能等下一波電腦科技,會大幅提升社會整體的效率,令生產力大幅上升。

一百年前,科學家或科幻小說作家論及後稀缺經濟,也許都會幻想科技能滿足每一個人的需求,因此變成不再需要金錢的烏托邦。但是現實之中,科技發展帶來的是每幾十年一次,某特定行業成本大跌。我們過去二三十年見證了資訊流通的成本變零就是例子,而未來十年二十年,能源也可能會有類似情況。

後稀缺時代稀缺經濟更受捧

但是這種漸進式的後稀缺,只會令剩下來的稀缺經濟更受追捧。一方面這是因為新科技會創富,例如近年見到的科技界億萬富豪,又或者新經濟下的新工種,例如KOL。但另一方面亦是舊有財富也會進一步投資稀缺品行業,增加了投資需求。像地產的價值就在於其位置,不論科技如何發展,香港也只有一個山項,一個中環。個別富豪或行業當然會有潮起潮落,但只要經濟體仍有長期競爭力,這些地段的需求應該仍在。

早前在公開評論之中,有人問及香港樓巿的走勢。未來幾個月或一兩年的走勢,在乎於對經濟的信心。而最容易觀察的,就是消費信心和股巿短期走勢。長期一點的話,就在乎於下一次經濟周期,我們的生產力能否隨科技發展,大幅上升了。

 

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楊書健

安泓投資

投資總監

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