有進軍香港的內地發展商在新界北制定一項大型地產開發規劃，包括數以百計的豪華別墅，以及當中最矚目以凡爾賽宮為主題的一座宮殿式別墅。
若要知道房地產市道何時見頂，不妨留心「凡爾賽」這個字眼。世界著名的巴黎凡爾賽宮是法國大革命的起點，見證路易十六及瑪麗皇后從奢華的鍍金大廳走上斷頭台。到了2008年美國地產熱潮的高峰，佛羅里達州最大的房屋宣告停工，這亦是仿照凡爾賽宮而興建。如今，由於房地產發展商債務纏身，「中國的凡爾賽宮」這大型項目已被貸款方收回，內地房地產市場形勢相當不妙。
多年來，房地產開發一直是中國經濟的重要動力，公寓大樓在全國各地紛紛落成，而資金則依賴發展商的大額存款及貸款，由高速擴張的內地房地產企業興建。2019年，在城市化和財富增長帶動下，房價錄得雙位數的增長，全民對置業樂此不疲，擁有物業被視為累積和保存財富的最佳法門。
中國房地產數據驚人
中國房地產的數據令人震驚，其中房地產開發及相關活動佔國內GDP的25%至30%。據估計，中國高達90%的人口擁有物業，而物業推算佔中國城市財富的70%。目前按揭利率約為5%，租金回報率為2%，所以估計中國五分之一的公寓可能無人居住。2020年，在號稱中國「矽谷」的深圳，公寓價格估計是平均工資的44倍。
中國房地產業急速增長，有賴共同富裕的理念崛起，監管機構曾經試圖遏止房地產過熱不果，而外圍因素亦令官方決心加強自主能力，其中以綠色能源和科技受到青睞。
房地產市場變得熾熱，2020年8月，中國政府宣布「三條紅線」政策，希望帶來降溫效果——「三條紅線」是3項財務比率組成的警示機制，旨在避免發展商過度舉債。此政策原本計劃在幾年間陸續實施，以便發展商有時間適應，但不少發展商開始依賴靠短期借貸及合資企業來隱瞞債務，到了2021年，北京當局顯然已經失去耐性。2021年10月，一家規模龐大的房地產發展商拖欠還款，為史上最大的新興市場債務違約事件。發展商的債券價格大跌，令危機擴散。
新監管致流動性危機
中國的政策官員維穩是關鍵，而北京當局對此局面不敢輕視。房地產銷售數字急挫，房價亦在下跌，更令人憂慮是證據顯示土地銷售和新屋動工同樣大幅減少。到底原因是什麼？地方銀行和監管機構凍結發展商的地方銀行賬戶，引發流動性危機，因為缺少現金將無法繼續購入土地或啟動新項目。
政策官員已經改變論調，人行發表市場對其政策落實有所誤解的評論。首次置業者按揭的規則有所放寬，多個城市亦頒布當地的寬鬆措施。「三條紅線」政策亦有所放寬，旨在鼓勵銀行增加放貸，並推動國有資產管理公司參與其中。中央政府正在接手主導發展商項目託管賬戶的管理政策，某些城市則降低首付要求。
未有解答根本性問題
儘管政策趨勢正面，但房地產債券價格繼續陷入嚴峻的低谷，原因是政策官員未有解答根本性的問題。
在中國高收益債券市場，市場價格如此反映大量下行風險是罕見的現象，顯示國內投資者的避險程度極高，換句話說，無懼短期波動的投資者將不乏機會增持。政策方向顯然轉趨正面，似乎為今年稍後的復甦奠定基礎。
Adam McCabe
