究竟一間價值千萬港元的香港樓，可否透過二按貸款，1變4、4變12，最後變成12間英國的收租房產？進而能夠有如上篇文章提及，透過收租達到財務自由？以下將向大家揭示二按貸款所帶來的實質風險。
槓桿放大假設好景
「如何可以將千萬港元倍大？這全靠按揭力量。透過按揭的槓桿借出樓盤價值的75%，只需以25%作為首筆投入資金，需考慮的便是附帶的利息。故此或可先考慮full pay一個房產，待出租穩定（約半年至一年後），向銀行申請一個提取房產價值75%的二按，用以購買下一個物業，如此類推。這樣一來可以釋放樓價升值所帶來的價值，用以擴大自己的房產組合。
假設樓價表現有如市場預期，升幅持續穩定，每年升值7%，以及1%至3%的租金升幅，便可透過槓桿達到4倍原本升幅，然後二按將升幅的價值再釋放。這樣便能透過按揭達到複利效果。加上身處在低息和全球不停印鈔的環境下，房產可說是不能不漲價。」
按揭息高收入有限
以上兩段是市場常見的銷售內容，到底是否如此樂觀？字裏行間又隱藏了什麼風險呢？英國的投資按揭息率非常高，雖然可還息不還本，但在淨息達到4厘多或以上，就算租金回報高，所剩的淨現金收入也不多，更多會用於繳付利息，真正增值的將主要落在房產升值部分。如租金未能達到利息的1.25至1.4倍，基本上難以申請相關按揭。所以當貸款到期時，便需考慮售出部分房產，一次過墊付現有的貸款。
樓價是不會永遠向上，總會有突發的黑天鵝事件。如去年疫情般，影響了經濟民生，打擊部分租務市場，一旦租金收入中斷，便需動用本金還息。不幸的是，如果樓價不斷向下行，一些經濟發展緩慢及人口不停向外流的地區，例如英格蘭東北部，則需考慮是否有足夠持貨能力。
高租金回報存陷阱
如果打算開公司以爭取為資產組合帶來減稅優勢，抵扣部分營運費，就必須明白可供公司申請的貸款選擇會變得更少，息口亦更高，有些更高達5厘。因為對於貸款機構，這些有限公司的壞賬風險更高。為了滿足高利息貸款而選擇一些高租金回報的地區，則要小心得不償失。高租金回報背後原因是本身的樓價低，實質收取的租金相比起其他城市其實較低，原因在於其樓盤在市場競爭力相對低。大家投資這些地區時必須先了解能否可持續出租，很多時侯租金回報率愈高的地方代表愈難出租。
做好功課兩手準備
當然最可怕的風險便是現金流斷裂，因未能準時交付按揭息口而變成銀主盤。所以定必了解清楚現有支出收入及你的現金流，做好後備計劃，想想房產未能出租時，有否足夠還款能力持續供款。
之前的篇章也提及按揭的種類，包括如何利用不同產品，配合自己的資金周轉及現金流。故必需清楚計算自己收入，預定資金讓自己有充足時間，方能在突發的情況下也可應對自如。舉例說，這次疫情大幅打擊了不少業主，商舖尤其深受影響。
不停二按或貸款的操作當然具有極高風險，大前提是一定要挑選一個可穩定出租、房價持續上漲的物業。一般而言，若不是專業投資者，或有在地的人際網絡，要購入優於市場表現的樓盤就難上加難。市面上的sourcing agent替港人尋找優質靚盤，但最好也要懂得做功課，將其提供的樓盤與市面比較不失為一個好辦法。同時想想：該區的租務需求是否如此高？能否於最短時間內出租？就現時房屋質素而言，市面上是否有同類型可作比較的租盤？房屋在某幾個方面比市面樓盤優勝？質素更高？校網好？租盤供應少？租金價格相對便宜？交通方便？治安好？做足功課是投資成功的第一步。
葉永鏗
