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2021年12月10日

葉永鏗 理財方案

葉永鏗: 【移民】英國收租 要小心計算清楚

承上篇,待擁有一至兩個收租房產,對英國樓市有一定了解後,才進而投資一些可創造高回報但行政成本高的項目,如Airbnb、Holiday Accommodation、HMO等,才是最實際的路徑。目的當然是製造足夠被動收入。先達成自身財務自由,不用再為尋找工作以賺取足夠主動收入而憂心,還能負擔孩子升學的費用,更甚有足夠備用現金流,支持孩子或自己追尋人生目標或夢想。

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宜先逐步了解當地樓市

到底要買幾多間房產、平均租金回報率需達到多高,所創造的現金流足以讓你可以隨時辭工,過上豐足的退休生活?

首先要估算現時的月均生活消費,如不選擇定居於倫敦(生活及租金皆比香港昂貴),一般而言生活費比香港便宜約一至兩成,租金大約便宜三至四成。如果有小朋友,另外需要考慮的便是學費及相關支出。【表1】列出每個教育階段所需的平均年支出。當然,倫敦的私校費用更高昂。

如選擇公立學校,孩子由5至16歲的教育學費全免。概括而論,若要給予兒女最好的教育,每月的教育支出最少1000英鎊。

以一個4人家庭,兩大兩小為例,計算了每月各大項的平均支出(生活費、租金、學費),比較倫敦、曼徹斯特、列斯3個城市,得出【表2】數據。

釐清了每月所需的支出費用後,反向推算便可以猜測所需房產總值,以達到每月租金收入多於生活支出的目標。

一般而言,倫敦租金回報稍高於香港,中北部城市則可達至5%。假設將房產投資分散於英國各城市以分散地區性風險,淨租金回報率以4%計算,房產總值需達到每月支出除以4%。

以上房產投資組合不包含自住樓,謹記需預留房產價值10%至15%費用作為尋找樓盤、維修、買賣相關及出租營運之用。普遍而言,如果追求一般英國家庭的生活消費,在子女已投身社會的情況下,大約100萬英鎊的房產收租以應付支出綽綽有餘。

當然實際操作需按年計算。在此建議避免一次過投資購買數間房產收租,但每一兩年逐漸擴展自己的房產組合是非常穩建的投資策略。就算不幸遇上經濟不景氣,也有足夠資金,分散投資以降低風險。加上英國樓市的租務市場每每在熊市期間表現維持平穩,租金甚至會因而輕微上揚。這解釋了為何樓價崩跌時出現了很多銀主盤,或爭相賣出套現,故租務需求大致平穩上升。

選擇英國投資房地產背後主因是其穩定,而且政治經濟風險亦已相對可控。加上現時英鎊仍然處於低水位,經濟預期將反彈並穩定上揚。市場預料未來5年的每年房產平均回報(包括升值)可達7%,有些地區更可達一倍或以上。

(二之二)

 

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