熱門:

2021年7月3日

楊書健 市場分析 欲言不止

楊書健: 【欲言不止】醫療資產不是都吸引房託

最近有客戶來電討論醫療房託,因為他身邊友人覺得全球人口老化,醫療房託的需求亦應穩步上升,因此可以考慮長期投資。在日本、新加坡、澳洲和美國,都各自有幾隻醫療房託,不過其實大家包含的資產都不一樣。

醫務所大廈及醫院建築物

第一類是醫務所的寫字樓大廈或小型商場。在香港,我們熟悉的旺⻆中心或嘉賓大廈就是例子。醫務所的租約穩定,而且醫生收入和經濟相關度不大,可以起分散投資之效,因此在外地早有房託專營這類資產。

另一類則是醫院房託,持有醫院的建築物。這一般都是售後租回的資產,興建醫院的醫院集團在出售資產後會繼續租用該物業。尤其是私營、謀利的醫院營運商,需要考慮資金成本,就更有誘因以售後租回的方式回收資金,再進行下一波投資。對房託投資者而言,這些資產的租約期長,營運商一般信用良好,亦是吸引的租金收入。

較少房託持藥廠相關建築

第三類則是和大藥廠相關的實驗室和相關作業的寫字樓。這類資產暫時在房託比較少見,但私募基金近兩年一直都有收購。正因家居工作盛行,相對沒有主題客戶的寫字樓,這些專門服務大藥廠的寫字樓反而客源穩定。而且現代醫藥愈來愈發達,藥廠擴張步伐不會慢下來,所以亦是吸引的資產類別。

但是最直接和人口老化相關的醫療資產,卻是退休相關的住宅。在香港,最常見的退休住宅是老人院,通常都是退休好一段日子之後才考慮的選項。而且,因為香港外傭制度穩定,在家養老可找外傭幫忙家事,令退休住宅有更多選擇。

但在外國的退休住宅卻可以由最初退休就搬進去。例如,美國佛羅里達州位處美國南端,氣候溫和,就吸引了不少例如紐約州等北部州份的退休客。他們賣掉紐約的房子,在佛羅里達就可以買得更大的房子,就吸引了開發商和房託興建適合他們的退休村。

退休村的設計有點像度假村,擁有漂亮的會所,各類康樂活動齊全。而且村內設有醫療設施,部分亦有村內清潔團隊,為村內居民服務。這些設施當然都有成本,但是居民每月付的管理費卻遠遠不足以支持這些服務。這亦是退休村的大賣點:可以平價享受服務,減少了每月支出,對退休金未必太多的退休人士很吸引。

外國退休村IRR日益下降

當然,羊毛出自羊身上,房託都需要賺錢。因此,在退休村買了房子,一般並非永久業權。在兩位老人家都過世後,房託就會收回房子,裝修再賣給下一對退休人士。換句話說,退休村房子有點像逆回購,老人家等如是將自己的住宅提前賣出,換取了在世時候的享受。

因為樓價長遠大都升值,因此在老人家過世拿回業權,房託可以賺了樓價升幅。而中間除了提供村內服務之外,並不需要積壓資金,表面看來很吸引。

但是因為房託賺的錢需要等待老人家過世,因為人均壽命愈長,房託拿回房子的時間就愈押後。投資講求內部回報率(IRR),同一項目回本時間拖得愈長,IRR就愈低。因此,在IRR的角度,退休住宅房託實際上是在與現代醫學對賭:人均壽命愈長,房託的實際IRR就愈低。

過去三十年,不單只是新生嬰兒的人均壽命屢見增幅,就算老人家的人均壽命亦一直增長。例如《經濟學人》之前亦報道了,疫情下發展了mRNA疫苗,下一波就是愛滋病和癌症的用藥。這些突破,亦會進一步延長銀髮族的壽命。

因此,即使其他的醫療房託吸引,但是退休住宅房託,長期表現亦未必看好。

 

(編者按:楊書健最新著作《疫後房託新攻略》現已發售)
歡迎訂購:實體書、電子書

楊書健

安泓投資

投資總監

回上

信報簡介 | 服務條款 | 私隱條款 | 免責聲明 | 廣告查詢 | 加入信報 | 聯絡信報

股票及指數資料由財經智珠網有限公司提供。期貨指數資料由天滙財經有限公司提供。外滙及黃金報價由路透社提供。

本網站的內容概不構成任何投資意見,本網站內容亦並非就任何個別投資者的特定投資目標、財務狀況及個別需要而編製。投資者不應只按本網站內容進行投資。在作出任何投資決定前,投資者應考慮產品的特點、其本身的投資目標、可承受的風險程度及其他因素,並適當地尋求獨立的財務及專業意見。本網站及其資訊供應商竭力提供準確而可靠的資料,但並不保證資料絕對無誤,資料如有錯漏而令閣下蒙受損失,本公司概不負責。

You are currently at: www.hkej.com
Skip This Ads