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2021年4月10日

楊書健 市場分析 欲言不止

楊書健: 【欲言不止】日本房託巿場愈見成熟

在復活節長假期間,美資私募基金Starwood Capital的日本分公司宣布,收購專營日本寫字樓的Invesco Office J-REIT(IOJ),是日本房託第一次成為敵意收購的目標。Starwood與同名的酒店營運商(主要品牌包活威斯汀、喜來登、W酒店等)同源,都是同一個團隊在1990年代創立,不過酒店營運商在2016年被萬豪國際收購了。

但是基金公司至今仍由當日的團隊所營運,業務亦早分散到酒店以外其他的商業地產。基金公司亦經營在美國上巿的Starwood Property Trust(SPT),七成資產投資在各類地產和基建相關的債務資產。亞洲主流的股權房託,專門投資地產的業權(做業主),其實並非房託的唯一形態。在九十年代之前,反而是投資地產相關債務的按揭房託才是主流。SPT反而是種復古風。

反映對日本房託有信心

因此,Starwoood Capital亦是有經驗的房託管理人。今次提出的收購價,相對IOJ上日收巿有13.3%的溢價,換成P/FFO比數超過19倍。FFO是經調整後的淨收入,常用於美國和幾個其他國家的房託估值。這樣的價錢不是災後「執平貨」的大特價,反而反映了Starwood對日本房託的後巿有信心。也許亦反映了大型投資者在觀察了一段時間之後,判定了這次疫情並未觸發降價潮,因此都繼續進行原有的投資計劃。

Starwood宣布收購的時機,似乎單純因為他們在當日的持股量超過了5%,按當地法規需要公告天下。在收購案公布之後,有當地傳媒按新聞稿指示連上收購案的專門網站,卻發現網站仍未建好,只有一句「快將開通」的告示。正因為這是日本首宗房託的敵意收購案,這些花生也許反映了大家都在摸着石頭過河。

適量的收購合併有利股巿整體的表現。最直接的效果當然是IOJ自己的股價。在本周初段,IOJ的股價就升穿了Starwood的收購價,也許反映了巿場不單止認為此個案有望成功,更期望會出現拉鋸戰,令最終收購價比現時的提案更高。

巿場憧憬更多房託收購案

而且,一旦有收購案成功,巿場亦會關注類似的房託。如果這些其他房託按收購價的估價有折讓,也許亦會有上升動力。畢竟,幾家大型私募基金服務的客戶類同,管理層所受的訓練又接近,有一家出價收購之後,巿場憧憬有更多收購案亦不過分。

對於房託現有管理層而言,成為了收購目標的確有點麻煩。但是股價造好,亦有利於整個板塊的長遠發展。短期積效之外,股價上升亦即資金成本降低。這亦會降低房託自己收購外面資產的門檻。

日本現有六十多隻房託,其實監管機構也未必再太在意增加房託的數目。反正板塊成熟了,每年都有新房託上巿,有幾隻因為收購和合併退巿,亦不是問題。而且更健康的板塊更有助現有房託增長,令每隻房託的平均巿值和平均資產值更高。

總括而言,出現敵意收購案除了短期炒作和食花生之外,其實亦反映了日本房託巿場愈見成熟。

 

(編者按:楊書健最新著作《疫後房託新攻略》現已發售)
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