熱門:

2021年3月6日

楊書健 市場分析 欲言不止

楊書健: 【欲言不止】本地房託海外投資待發展

本港巿值排行第二的冠君產業信託(02778),本周宣布收購了一幢位於倫敦,總樓面約15萬平方呎的寫字樓大廈的27%業權。大廈總價值是2.55億英鎊,冠君的份額只是約7000萬鎊(折合約7億港元),相對冠君267億元巿值不到3%。但這總是除了領展(00823)之外,香港房託少有的收購案,希望能促進更多的房託交易。

冠君個案可成同業榜樣

另外,證監會去年變更了房託規則,容許房託收購全幢物業的少數業權,因此才能出現收購兩成七業權的案例。本來這宗收購牽涉的銀碼不大,冠君要全幢收購亦非不可能,但是以財團形式收購少量業權,也許能增加冠君將來的收購機會。而且冠君成功走完了程序,理論上亦應該可以吸引其他房託進行類似的收購,亦有望增加本地房託的見報率。

似乎近年亞洲房託亦流行在歐美澳等地收購資產。領展固然已經在英國和澳洲分別收購了寫字樓大廈,而新加坡亦有八成房託有投資海外。當中部分更是純海外房託。例如當地就有4隻房託只持有美國資產,再有一隻去年上巿的就只投資英國物業。

英美的商業地產,租約期一般都較長,因此比香港資產更注重租客質素,因為一旦租了給弱勢租客,業主也未必能短期改變。寫字樓還可能只是收到較低的租金,或租客未必有租交,但是商場卻會因為弱勢租客而影響了整幢商場的人流以及營業額,拖低了整個商場的表現。

當然,投資海外亦開放了更多的資產類別。像新加坡幾隻投資數據中心的房託都有投資海外,持有英國、愛爾蘭、德國和美國等地的數據中心。始終香港和新加坡並非第一線的科技中心,可以投資海外數據中心,則可以找到大型跨國科技企業所使用的數據中心,租客條件反而比本地選擇更好。

以當地貨幣借債具效益

如何融資也許就是投資海外最大的變數。現代財務管理應由總公司的財務總監統一安排債務,以便容易監察,亦可因為借債金額較大,或可降低融資成本。但這卻不應與借債的貨幣混為一談:本地銀行當然傾向先探討以本地貨幣發債,但金融中心的銀行理應都可以處理其他貨幣的貸款。另一類投資者,則可能會希望借息口低的貨幣,以減低融資成本。

但是因為地產屬於長線投資,以資產所在地的貨幣借債,可以減少貨幣波動所引起的負債率變化。例如收購了1億英鎊的資產,假如借了5000萬英鎊,負債率就是五成,之後英鎊如何上落,負債率都不會變。但是假如借的是港元,港元被炒高的時候,負債就會上升,從而令到負債率亦上升。

地域分散投資近年才盛行

若然不幸進入短暫金融危機、疫情,或其他的巿場震動,資產所在地的貨幣急跌,也許就會負債率會變得過高,在投資者最缺現金的時候被銀行要求還債,就會出現低位出貨的問題。因此,由財務總監統一安排財務是好管理策略,但卻應該以當地貨幣進行。

機構投資者廣泛分散投資,其實只是始於1992年美國律師會將「現代組合理論」寫入了建議草案。同時期,資訊革命又縮短了各經濟體之間的距離,才令地域分散投資變得盛行。2008年的金融危機才是第一次測試這個投資理念。因此,近十年亞洲投資者的海外投資,其實也是這波發展的自然結果。

 

(編者按:楊書健最新著作《息賺秘笈》現已發售)
歡迎訂購:實體書、電子書

回上

信報簡介 | 服務條款 | 私隱條款 | 免責聲明 | 廣告查詢 | 加入信報 | 聯絡信報

股票及指數資料由財經智珠網有限公司提供。期貨指數資料由天滙財經有限公司提供。外滙及黃金報價由路透社提供。

本網站的內容概不構成任何投資意見,本網站內容亦並非就任何個別投資者的特定投資目標、財務狀況及個別需要而編製。投資者不應只按本網站內容進行投資。在作出任何投資決定前,投資者應考慮產品的特點、其本身的投資目標、可承受的風險程度及其他因素,並適當地尋求獨立的財務及專業意見。本網站及其資訊供應商竭力提供準確而可靠的資料,但並不保證資料絕對無誤,資料如有錯漏而令閣下蒙受損失,本公司概不負責。

You are currently at: www.hkej.com
Skip This Ads